20260622-联合资信评估-基于城投企业如何高质量参与城市更新项目视角_国外案例对我国城市更新未来发展的启示_13页_1mb

国外案例对我国城市更新未来发展的启示

核心内容概述

《城市更新十五五“规划”》的发布标志着我国城市更新进入制度化、规范化、高质量发展的新阶段。在此背景下，城投企业作为城市更新的重要参与者，面临资金统筹、市场化运营、利益平衡及机制协同等方面的挑战。本文通过分析伦敦国王十字街区、纽约哈德逊广场、东京六本木新城、东京大手町及新加坡淡滨尼天地等国际城市更新案例，提炼其经验，为城投企业高质量参与城市更新提供路径建议。

主要观点与关键信息

一、我国城市更新政策导向

• 总体目标明确：《规划》提出完成50万套城镇危旧房改造、11.5万个城镇老旧小区改造等量化任务。
• 六大重点任务：包括培育城市发展新功能、营造高品质生活空间、推动绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进文化繁荣发展及提升城市治理能力。
• 政策支持体系：涵盖实施机制、投融资体系、土地盘活、安全管理、多主体协同、法律法规、科技与人才等七个维度。
• 城投企业角色：作为地方基础设施和公共服务的实施主体，具有资源统筹、融资渠道、项目经验等优势，但也面临市场化运营能力不足、收益边界不清等问题。

城投企业参与城市更新的现状

1. 城投企业优势

• 体制契合优势：与地方政府紧密联系，熟悉区域规划与需求，能统筹考虑城市功能提升与公共服务配套。
• 资源统筹与协同优势：具备土地、基建、物业等多领域资源整合能力，适合综合类更新项目。
• 项目经验优势：长期从事政府委托类业务，积累了丰富的项目规划、建设与管理经验。
• 融资渠道优势：可利用地方政府专项债、政策性银行贷款、专项基金等多元融资方式。

2. 城投企业问题

• 债务匹配问题：依赖“先借钱后卖地”模式，存在“短债长投”风险。
• 运营能力不足：重建设、轻运营，缺乏专业运营体系，难以实现可持续收益。
• 利益分配矛盾：政府、企业、居民等多方诉求差异大，收益边界不清晰。
• 体制机制不统一：政策碎片化，审批标准不一，影响项目推进效率。

国外案例带来的启示

1. 资金统筹经验

• 分阶段匹配资金：政府引导资金用于启动阶段，股权类资金和创新增信融资用于中后期。
• 多元化融资主体：政府、开发商、长期机构资本、产业运营商共同承担资金压力，形成“资金共筹、风险共担”的模式。

2. 市场化运营模式

• 精细化业态规划：结合区域资源与历史价值，精准定位客户群体，避免同质化问题。
• 公共空间引流价值：通过图书馆、社区中心等设施吸引人流，带动周边商业价值提升。

3. 利益平衡机制

• 明确责任边界：政府聚焦规划与公共服务，市场主体负责开发与运营，减少行政与商业冲突。
• 多元补偿机制：采用货币补偿、原地回迁、资产入股、长期收益分红等方式，满足不同产权主体需求。
• 长效协商机制：将居民、商户纳入更新全过程，保障民生诉求与社区参与。

4. 体制与制度协同

• 优化体制架构：设立专门实施主体，由政府高层牵头，实现跨部门协调与高效推进。
• 统一制度规则：建立标准化、可通用的更新规则体系，如日本的都市再生立法，为长周期项目提供制度保障。

城投企业转型建议

1. 功能定位转型

• 从“地方政府融资平台”“基础设施代建主体”向“城市价值经营商”转变。
• 深度参与城市体检、片区统筹、有机更新、产业培育等职能，实现从建设向经营的转变。

2. 业务模式升级

• 从“政府代建”向“资产运营+专业服务+资本运作”多元协同转变。
• 构建“前期策划—权属整合—业态布局—空间营造—专业运营—资本退出”的全周期业务体系。

3. 资产结构优化

• 从“低流动性、弱现金流”向“可持续收益、可循环盘活”转变。
• 对存量资产进行分类管控，通过改造升级、产权整合、委托运营等方式提升资产价值。

4. 融资渠道创新

• 从“依赖政府信用”向“依托项目现金流与资产质量”转变。
• 构建“股权+债权+资产证券化”多元融资体系，探索REITs、不动产证券化等新型融资工具。

总结

《城市更新十五五“规划”》为城投企业参与城市更新提供了新的方向与机遇。借鉴国外成功案例，城投企业应从资金统筹、市场化运营、利益平衡及体制协同等方面进行转型，提升综合运营能力，推动城市更新从“建设导向”向“价值经营”转变，实现城市空间的可持续发展与资产增值。