20200121-城市测量师行-上海土地领域近年来重要政策盘点_18页_1mb

报告摘要

上海土地领域近年来重要政策总结

核心内容概述

上海近年来围绕土地利用效率、节约集约利用、城市更新、高质量发展、存量盘活、新增地类、乡村振兴和自贸区建设等方面，出台了一系列土地政策，旨在优化土地资源配置，提升土地综合效益，推动城市可持续发展与产业升级。政策内容涵盖土地分类、用途管理、出让机制、全生命周期管理、存量土地转型、保障性住房建设、产业用地支持、城市更新实施、乡村振兴引导以及自贸区创新管理等多个方面。

主要政策分类及内容

（一）增量管控

《关于落实“上海2035”，进一步加强战略预留区规划和土地管理的通知》（2018）
- 政策概况：明确战略预留区的规划和土地管理要求，推动空间留白技术研究与实施，探索过渡型和更新型留白空间的分类引导。
- 城市点评：为未来城市发展预留空间，增强政策的前瞻性与可持续性。
《上海市地下建设用地使用权出让规定》（2018，失效2023）
- 政策概况：优化地下建设用地使用权的出让流程，明确价格体系，推动地下空间整体与连通开发。
- 城市点评：提升地下空间开发效率，降低使用成本，完善土地管理机制。
《关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》（2016）
- 政策概况：要求增加住宅用地中小套型比例，商办用地需配建租赁住房，加强土地供应结构调控。
- 城市点评：推动租售并举，缓解住宅市场供需矛盾，促进房地产市场健康发展。
《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（2016）
- 政策概况：明确商品住宅用地供应政策，要求竞买人使用合规自有资金，控制地价水平。
- 城市点评：抑制市场过热，引导理性投资，保障市场平稳运行。
《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（2017，失效2022）
- 政策概况：规范经营性用地出让，要求商办物业自持，优化开发方式。
- 城市点评：强化对“类住宅”用地的管理，推动土地资源的合理配置。

（二）节约集约利用

《关于促进土地节约集约利用加快经济发展方式转变若干意见》（2008，失效2014）
- 政策概况：提出盘活存量土地、规范供地方式、优化工业用地出让等措施。
- 城市点评：引导土地集约利用，推动经济发展方式转型。
《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（2014）
- 政策概况：强调建设用地总量控制，优化布局与存量用地调整。
- 城市点评：为后续土地政策的细化提供指导，明确节约集约利用方向。
《关于推进本市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》（2016，失效2021）
- 政策概况：推动轨道交通周边土地综合开发，支持配建人才公寓。
- 城市点评：提升公共交通效率，促进科技创新中心建设。
《关于进一步加强土地集约利用，合理核定郊区工业用地规划指标的意见》（2008，失效2015）
- 政策概况：核定郊区工业用地的容积率、建筑密度等指标。
- 城市点评：为郊区工业用地集约利用提供操作依据。
《关于促进节约集约利用工业用地加快发展现代服务业的若干意见》（2008，失效2015）
- 政策概况：鼓励工业用地转型为现代服务业用地，规范存量厂房利用。
- 城市点评：推动产业转型升级，促进土地资源的高效利用。

（三）城市更新

《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（2014）
- 政策概况：提出“先试点、后推开”的原则，启动35个“城中村”改造试点。
- 城市点评：开启“城中村”改造元年，为后续政策实施提供框架。
《上海市城市更新实施办法》（2015，失效2020）
- 政策概况：明确城市更新的定义与目标，提出存量补地价、土地使用权转让等支持措施。
- 城市点评：推动城市空间优化与功能提升，成为城市更新的重要依据。
《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》（2017，失效2022）
- 政策概况：设立专项资金，支持历史风貌保护与城市更新。
- 城市点评：为历史风貌保护与更新提供政策支持，推动城市文化传承。
《上海市城市更新规划土地实施细则》（2017）
- 政策概况：细化城市更新操作流程与评估标准，强化政策执行与监管。
- 城市点评：为城市更新实施提供操作指引，提升实施效率。

（四）高质量发展

《关于加快上海文化创意产业创新发展的若干意见》（2017）
- 政策概况：鼓励利用存量工业厂房、仓储用房等发展文化创意产业。
- 城市点评：支持产业转型，推动土地资源的灵活利用。
《关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》（2018）
- 政策概况：提出全生命周期管理、差别要素配置等措施，支持产业高质量发展。
- 城市点评：明确高质量发展路径，提升土地资源配置效率。
《关于全面提升民营经济活力大力促进民营经济健康发展的若干意见》（2018）
- 政策概况：实施新增产业用地底线地价管理，对达标企业免收增容土地价款。
- 城市点评：体现公平与效率并重，优化营商环境。
《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（2018）
- 政策概况：细化产业用地全生命周期管理，推动低效用地治理退出。
- 城市点评：为产业用地高质量利用提供具体操作标准。

（五）存量盘活

《关于促进和规范利用存量资源，加大养老服务设施供给工作指引》（2019）
- 政策概况：允许存量商业、办公、工业等用地转型为养老设施，五年内不增收租金差价。
- 城市点评：推动非制度性操作路径，促进社会资源有效利用。
《关于鼓励本市国有企业集团利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》（2010）
- 政策概况：鼓励国有企业利用“退二进三”用地建设保障性住房。
- 城市点评：推动工业用地转型，拓宽保障性住房供应渠道。
《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（2016）
- 政策概况：设定不同区域转型方针，明确物业自持运营要求。
- 城市点评：完善存量工业用地盘活机制，推动产业可持续发展。

（六）新增地类

《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》（2013）
- 政策概况：新增研发总部用地类别，明确其规划与管理要求。
- 城市点评：满足新型产业发展需求，优化土地分类与用途管理。
《上海市控制性详细规划技术准则（2016年修订版）》（2016）
- 政策概况：新增“综合用地”地类，鼓励混合开发与建筑复合利用。
- 城市点评：提升土地经济活性，增强区域发展潜力。

（七）乡村振兴

《关于支持本市休闲农业和乡村旅游产业发展的规划土地政策实施意见》（2017）
- 政策概况：推动农用地复合利用，规范设施用地类型，实施差别化土地供应。
- 城市点评：促进乡村产业发展与资源有效利用，优化空间布局。
《关于推进本市乡村振兴做好规划土地管理工作的实施意见（试行）》（2018）
- 政策概况：聚焦镇村规划、基本农田优化、存量盘活等，简化用地手续。
- 城市点评：精准实施乡村振兴政策，强化土地政策的有效供给。
《上海市农村村民住房建设管理办法》（2019）
- 政策概况：规范村民住房建设，强调分类引导、风貌管控与安全施工。
- 城市点评：提升乡村居住条件与风貌，保障农民权益。
《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》（2019）
- 政策概况：支持农民集中居住，优化基本农田布局。
- 城市点评：以人为本，推动农民共享城市资源与公共服务。

（八）自贸区

《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》（2014，失效2016）
- 政策概况：鼓励综合用地混合开发，提升土地利用质量与效益。
- 城市点评：推动自贸区产业多元化发展，优化土地资源配置。
《本市贯彻〈关于支持自由贸易试验区深化改革创新若干措施〉实施方案》（2019）
- 政策概况：提出土地混合利用、综合利用等要求，优化投资与贸易环境。
- 城市点评：推动土地资源高效利用，提升自贸区发展水平。
《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理办法》（2019）
- 政策概况：明确新片区功能定位，支持研发与产业用地提高容积率，简化土地获取流程。
- 城市点评：为临港新片区发展提供政策支持，推动国际化与创新化。

总结

上海土地政策近年来呈现出由增量调控向存量盘活转变、由单一用途向混合利用演进、由粗放发展向高质量发展过渡的趋势。政策内容更加精细化、系统化，注重市场引导与政府调控的结合，强调土地全生命周期管理、节约集约利用、城市更新与产业转型。通过分类管理、弹性出让、全生命周期监管等手段，提升土地资源配置效率，推动城市高质量发展与乡村振兴战略的实施。

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