2023-12-26-城市测量师行-房地产行业办公市场分析_大宁商务区区块_8页_1mb

大宁商务区区块分析总结

区块概况

大宁商务区是上海的老工业基地，现为城市更新典范。它是第一批工业转型项目，推动产城融合，聚焦战略型新兴产业如集成电路和智慧医疗，以及文创产业（如影视、动漫），在环上大国际影视园区支持下，吸引头部企业并发展多样化产业结构。

基本情况

位于静安区，无轨道交通站点，但步行距离1号线上海马戏城站不超过1公里，交通便利。商业配套包括大宁音乐广场、大宁中心广场二期三期等，形成商业集聚带。临近大宁灵石公园，享有生态景观资源。

租金分析

• 低端市场：项目少，租金稳定在2.2-2.3元/㎡•日，2023年去化良好。
• 中低端市场：由旧楼改建，平均租金2020年为3.8元/㎡•日，2023年降至3.63元/㎡•日，受疫情影响需求波动。
• 中高端市场：租金曾高位但近年下滑，2023年三季度降至4.62元/㎡•日，受同质化竞争和新增供给影响，空置率上升。

SWOT与个案

• SWOT分析未详细数据，但区块优势包括产业聚焦、生态景观；劣势为缺乏龙头企业和高租金影响中小企业。
• 宝华中心个案：品质高物业，租金曾高位但近年下调，租户以制造业、房地产业为主，限制高潜力行业吸引力。

小结

区块成功转型产业多元化，但面临缺乏龙头企业和产业升级挑战。预计短期“量升价跌”趋势持续，需引入龙头企业以带动产业链发展。