> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 国外案例对我国城市更新未来发展的启示总结 ## 一、核心内容概述 《城市更新十五五“规划”》的发布标志着我国城市更新进入制度化、规范化、高质量发展的新阶段。作为推动城市高质量发展的重要手段，城市更新项目具有资金平衡难、效益发挥难、规划协同难等特征。城投企业在城市更新中发挥着重要作用，但其在市场化运营、收益边界、融资方式和制度协同等方面仍面临诸多挑战。本文通过分析伦敦国王十字街区、纽约哈德逊广场、东京六本木新城和汉堡港口新城等国外成功案例，总结其在资金统筹、市场化运营、利益平衡和制度协同方面的经验，为我国城投企业高质量参与城市更新提供路径建议。 ## 二、我国城市更新政策导向 ### 1. 总体目标与任务 - 完成50万套城镇危旧房改造 - 新开工改造11.5万个城镇老旧小区 - 提质升级1500个老旧街区厂区 - 推进4000个城中村改造 - 实现36.5万公里城市地下管网改造 ### 2. 政策支持体系 - 建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”的实施体系 - 完善城市更新工程建设项目审批管理制度 - 构建多元资金体系，包括财政资金、专项债、金融机构、社会资本等 - 优化存量土地盘活机制，降低税费负担 - 建立房屋安全体检、资金管理、质量安全保险制度 - 完善法律法规和标准体系 - 加强科技与人才支撑，推动城市更新关键技术研发与人才培养 ## 三、城投企业参与城市更新的现状 ### 1. 优势分析 - **体制契合优势**：与政府关系密切，熟悉区域规划，具备统筹协调能力 - **资源统筹与协同优势**：持有大量土地和存量资产，业务覆盖广泛 - **项目经验优势**：在土地整理、保障房建设等领域积累丰富经验 - **融资渠道优势**：可获取地方政府专项债、政策性银行贷款、专项基金等长期低成本资金 ### 2. 现存问题 - **债务阶段性匹配不足**：依赖传统“先借钱后卖地”模式，易形成“短债长投” - **市场化运营能力弱**：缺乏专业运营体系，难以实现可持续收益 - **参与方收益边界不清**：政府、企业、居民等利益诉求差异大，协调难度高 - **体制制度协同不畅**：政策碎片化，审批标准不统一，增加项目风险 ## 四、国外案例带来的启示 ### 1. 资金统筹方面 - **分阶段匹配资金**：政府引导资金用于前期，股权类资金和创新融资用于中后期 - **融资主体多元化**：政府、开发商、长期机构资本等共同承担资金压力，降低单一主体风险 ### 2. 市场化运营方面 - **精细化业态锚定**：结合区域资源与历史价值，精准定位客户群体 - **空间柔性优化**：采用分期更新、保留优质商户等方式实现新旧业态平稳衔接 - **重视公共空间引流价值**：通过图书馆、社区服务中心等设施带动人流，形成经营性收入 ### 3. 利益平衡方面 - **明确责任边界**：政府聚焦规划与公共服务，市场主体负责开发与运营 - **多元补偿机制**：采用“货币补偿+原地回迁+资产入股+长期收益分红”等模式 - **建立长效协商机制**：引入居民代表参与决策，保障长期民生诉求 ### 4. 制度协调方面 - **优化体制架构**：设立专门实施平台，高层统筹协调，提升决策效率 - **统一制度规则**：依托国家立法和统一制度框架，形成标准化、可通用的更新规则体系 ## 五、城投企业转型建议 ### 1. 功能定位转型 - 从“地方政府融资平台”向“城市价值经营商”转变 - 深度承接城市体检、片区统筹、有机更新、产业培育等职能 ### 2. 业务模式转型 - 从政府代建为主向“资产运营+专业服务+资本运作”协同转变 - 构建“前期策划—权属整合—业态布局—空间营造—专业运营—资本退出”的全周期业务体系 ### 3. 资产质量提升 - 全面梳理存量低效资产、闲置土地、老旧物业 - 通过改造升级、产权整合、委托运营等方式提升资产周转效率 ### 4. 融资渠道创新 - 从依赖政府信用向依托项目现金流与资产质量转变 - 推动股权+债权+资产证券化多元融资组合 - 利用专项债、政策性贷款、税费减免等政策工具降低融资成本 ## 六、结语 国外城市更新案例为我国城投企业提供了重要的经验借鉴，特别是在资金统筹、市场化运营、利益平衡和制度协同等方面。通过借鉴国际先进经验，结合我国“十五五”规划导向，城投企业有望实现从传统建设主体向城市综合运营主体的转型，推动城市更新高质量发展。