2022-02-06-城市测量师行-2021年上海房地产政策分析_12页_1mb

2021年上海房地产政策分析总结

在“十四五”开局之年，上海坚持“房住不炒”调控主基调，出台多项政策以维护楼市和地市的健康稳定发展，主要包括“沪十条”、二手房挂牌价格核验、“三价就低”、定向放宽落户等。政策通过精准施策和差异化调控，针对住宅、人才落户、城市更新和乡村振兴等领域进行调整。

一、住宅市场

住宅市场调控聚焦供需矛盾，旨在保障自住需求、抑制投资投机。

• 新房市场：实行公摇号选房制度，优先满足无房家庭；推行新房购买积分制，综合家庭、户籍、住房状况、社保等因素；调整认购入围比，增加1.8～2.5；严格执行限购政策，包括离异夫妻购房套数计算；实施限售，新房转让需网签满5年；严禁住房赠与操纵限购；调整增值税征免年限至5年。
• 存量市场：加强存量房挂牌价格核验，防止虚高价格；对法拍房纳入限购；提高增值税征免年限，增加交易成本；实行“三价就低”贷款原则；规范司法拍卖，要求参拍者符合限购政策；通过首付增加和税费上扬，引导市场回归理性，缓解新房压力。

二、人才落户

针对五大新城和自贸区新片区定向放宽落户条件，以支持城市建设和产业发展。

• “居转户”年限缩短：在新城重点产业工作人才，由7年减至5年；公益事业单位人才落户加3分；工作居住专项加分最高20分。
• 直接落户条件放宽：紧缺急需专业留学人员缩短社保要求；本市应届研究生毕业生可直接落户，无需指定毕业院校。

三、城市更新

通过地方立法推进城市更新，强调全生命周期管理。

• 立法与原则：8月通过《上海市城市更新条例》，明确“留改拆”并举、规划引领、民生优先等原则；9月发布《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》，完善产业用地管理，包括标准地供应和盘活路径。
• 更新措施：推进旧住房改造，遵循“能改愿改则应改尽改”原则；加装电梯以“能加尽加”方式；通过微更新保留文化魅力，促进社会参与。

四、乡村振兴

围绕生态和农业高质量发展目标，制定多项规划和行动计划。

• 战略规划：7月发布《上海市乡村振兴“十四五”规划》，至2025年基本实现农业农村现代化；12月出台配套实施意见，强化规划引领和资源管理。
• 生态与农业：实施林长制，提升生态系统功能；通过《上海市自然资源利用和保护“十四五”规划》优化土地用途；开展生态环境保护三年行动计划，推动绿色转型；提出都市农业高质量发展方案，提升质量效益。
• 具体措施：强调生态宜居，严格落实耕地保护；推行林长制压实主体责任；结合上海超大城市特点，加快乡村振兴落地。