20140707-安信证券-房地产_周住宅成交较上周小幅上升_库存高位_20页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年07月07日）

核心内容

本周房地产行业呈现以下主要动态：

• 住宅成交：43个城市周商品住宅成交面积为418.0万平方米，环比上升8.9%，同比下降9.7%，同比增速较上周回升4.4个百分点。一、二线城市成交面积环比增长较快，分别为13.3%和10.5%。
• 库存情况：截至上周，26个城市一手房可售套数为152.9万套，同比/环比增长20.8%和0.3%，去化周期为15.8个月，较上周下降0.7个月，较去年同期增加5.8个月。一线城市去化周期为9.2个月，三线城市为26.0个月。
• 二手房成交：16个城市周成交面积为85.5万平方米，环比下降2.3%，同比下降22.2%，同比降幅扩大4.2个百分点。
• 流动性：央行本周净投放550亿元，资金市场平稳度过季末，质押式回购利率维持低位。

主要观点

1. 行业整体表现

• 本周上证综指和深证成指分别上涨1.12%和0.29%，申万地产指数上涨2.06%，在28个一级行业中排名17。
• 行业整体销售数据持续下滑，预计6、7月销售同比增速仍呈下降趋势，库存继续上升。
• 维持行业“同步大市-A”的投资评级，推荐转型的华业地产及模式独特的华夏幸福。

2. 万科销售数据点评

• 6月公司销售面积和金额同比分别增长55.9%和43.7%，销售均价略有下降。
• 上半年累计销售面积和金额分别增长14.6%和20.6%，成为首个上半年销售金额突破千亿的地产企业。
• 公司拿地进一步放缓，权益进一步降低，上半年新增土地建面同比减少69.1%，权益地价同比减少60.7%。

3. 房地产信托发行情况

• 上半年房地产信托发行643支，高于去年同期的509支，但发行规模同比下降7.4%。
• 二季度房地产信托发行规模大幅下降，同比减少34.0%，环比一季度减少32.1%。
• 平均发行期限下降至1.81年，发行利率上升至9.71%。

4. 日本养老产业分析

• 日本养老市场广阔，超过1000亿人民币，中国市场空间更大。
• 养老机构经历了从产权销售模式向租赁模式和终身使用权模式的转变。
• 养老设施的净利润率在10%~15%之间，高于行业社会平均利润率。
• 养老市场存在“长寿风险”，设施需关注入住者的入住时间与会员费折旧时间的匹配。

关键信息

住宅成交数据

• 一线城市：周成交77.0万平方米，同比/环比变动-12.9%和+13.3%。
• 二线城市：周成交245.1万平方米，同比/环比变动-12.1%和+10.5%。
• 三线城市：周成交95.9万平方米，同比/环比变动+0.3%和+1.9%。
• 同比降幅：北京、上海、广州、深圳分别下降36.1%、11.7%、15.6%、33.5%。
• 环比增长：青岛、安庆、东莞、无锡分别增长168.5%、52.9%、58.7%、52.9%。

库存数据

• 一线城市：去化周期为15.8个月，北京、深圳分别为15.5个月和12.7个月。
• 二线城市：去化周期为15.4个月，同比增加4.4个月。
• 三线城市：去化周期为26.0个月，同比增加12.8个月。
• 库存同比上升：一线城市库存同比增加28%，二线城市7.9%，三线城市43%。

投资建议

• 推荐华业地产和华夏幸福，维持“买入-A”评级。
• 华业地产目标价6.72元，华夏幸福目标价37.20元。
• 建议关注行业龙头的稳健管理和财务表现，以及销售型养老设施的转型。

公司动态

• 上市房企项目拓展和融资公告显示，公司持续进行土地收购、项目开发及融资活动。
• 央行净投放550亿元，资金市场保持稳定。

重要数据

• 销售数据：万科6月销售面积和金额分别增长55.9%和43.7%，上半年销售面积和金额分别增长14.6%和20.6%。
• 信托数据：上半年房地产信托发行规模1509亿元，同比下降7.4%。
• 库存周期：26个城市去化周期为15.8个月，同比增加5.8个月。
• 房价调整：房地产行业调整的短期原因包括2013年需求透支和房贷成本上升，中期原因包括库存和产能累积，长期原因包括人口趋势对需求的影响。

风险提示

• 销售增速下降超预期。
• 信贷政策大幅收紧。
• 房地产企业再融资受阻。
• 经济增速下滑超预期。

附录

• 周成交数据：43个城市周成交面积418.0万平方米，其中一线城市同比/环比下降12.9%和上升13.3%。
• 二手房成交：16个城市周成交面积85.5万平方米，同比/环比下降22.2%和下降2.3%。
• 流动性数据：质押式回购利率1天/7天分别为2.94%和3.42%，票据直贴和转帖利率分别为4.92%和4.74%。

注：以上内容为2014年7月7日房地产行业动态分析的总结。