20131125-兴业证券-房地产_成交较上周小幅回升_政策面仍显不明朗_19页_3mb

报告摘要

证券研究报告总结

核心内容概览

2013年第47周（2013.11.18-2013.11.24），房地产市场整体呈现成交小幅回升，但政策面仍显不明朗，行业风险提示调控严厉程度高于市场预期及成交萎缩。

主要观点

1. 成交情况

新房成交：29个主要城市新房成交面积平均为19.5万平米，环比上升5%，同比上升5%。
- 一线城市整体成交环比上升5%，同比上升5%，其中上海、北京、广州成交环比上升，但深圳成交环比大幅下降36%。
- 二线城市整体成交环比上升5%，同比上升-3%，其中南京、长沙成交环比大幅回升。
- 三四线城市整体成交环比上升6%，同比上升17%。
二手房成交：四个城市中，仅杭州环比小幅上升2%，其他城市成交环比均下降，北京、深圳、天津分别下降6%、16%、18%。
库存情况：整体库存环比上升1%，一线城市库存多数下降，三四线城市库存多数上升。

2. 政策分化

二线城市武汉收紧限购政策，非本市户籍纳税或社保缴纳时间调整为2年。
徐州放松限购政策，限购范围调整为主城区，且不限购144平米以上商品房。
政策影响：部分城市收紧或放松限购后，成交水平并未明显独立于其他城市，限购政策对成交影响有限。
基本面差异：武汉与徐州基本面差距不大，但政策走向不同，武汉政策可能引发核心二线城市跟进。
政策预期：房地产税相关讨论及不动产统一登记政策，使政策面预期不明朗，但房价尚未出现连续环比下降，政策风险难以完全释放。

3. 土地市场

土地推出：27个重点城市推出住宅土地71宗，接近年内高位。
土地成交：本周成交住宅土地40宗，接近年内高位，溢价率为26%，较8、9月有所回落。
城市表现：一线城市北京、上海及核心二三线城市南京、东莞维持较高溢价率，无土地流拍。

4. 板块表现

申万地产指数本周上升0.42%，而沪深300指数上升1.61%，地产板块跑输大盘1.19个百分点。
建议关注的个股包括：万科A、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、世茂股份、阳光城。

关键信息

各区域成交数据

长三角：
- 上海新房成交面积37.3万平米，环比上升5%，同比下降4%，库存小幅下降。
- 杭州新房成交面积4.1万平米，环比下降3%，同比下降74%，库存上升1%。
- 苏州新房成交面积13.0万平米，环比下降7%，同比下降22%，库存上升4.8%。
- 南京新房成交面积23.9万平米，环比上升46%，同比上升44%，库存上升1.4%。
- 宁波新房成交面积12.3万平米，环比上升14%，同比上升29%，库存小幅上升0.6%。
珠三角：
- 深圳新房成交面积6.2万平米，环比下降36%，同比下降39%，库存下降0.5%。
- 广州新房成交面积22.4万平米，环比下降6%，同比下降11%，库存上升2.4%。
- 东莞新房成交面积18.1万平米，环比上升24%，同比上升32%，库存上升0.1%。
环渤海：
- 北京新房成交面积21.9万平米，环比上升54%，同比下降12%，库存下降0.7%。
- 天津新房成交面积28.6万平米，环比上升4%，同比上升22%，库存上升。
- 青岛新房成交面积29.7万平米，环比上升10%，同比上升16%，库存上升0.1%。
- 济南新房成交面积14.9万平米，环比下降36%，同比上升41%。
中西部：
- 武汉新房成交面积38.3万平米，环比下降17%，同比下降6%。
- 合肥新房成交面积25.7万平米，环比下降28%，同比上升14%。
- 长沙新房成交面积36.5万平米，环比上升7%，同比下降23%。
- 重庆新房成交面积45.9万平米，环比上升13%，同比下降13%。
- 成都新房成交面积25.1万平米，环比上升28%，同比上升16%。
- 贵阳新房成交面积24.7万平米，环比上升17%，同比上升78%。