深度报告-20220715-华安证券-滨江集团-002244.SZ-厚积薄发_杭州龙头实力尽显_28页_2mb

杭州滨江集团投资分析总结

核心内容概述

杭州滨江集团（002244.SZ）作为长三角房地产领军企业，具备显著的区域优势和品牌溢价能力。公司财务稳健，融资能力强，信用评级为AAA，是浙江省首家获得该评级的房地产上市公司，也是少数获得AAA评级的民营房企之一。公司通过“1+5”发展战略，聚焦房地产主业，同时拓展服务、租赁、酒店、养老和产业投资等业务板块。在行业低迷期，公司仍保持较高的销售增速和拿地强度，展现出强大的市场竞争力和增长潜力。

主要观点

• 深耕战略：公司三十年来深耕杭州，土储和营收主要集中在杭州，2021年杭州土储占比达55.0%，营收占比超50%。公司持续在杭州市场拓展，2022年上半年获取23宗地块，总金额达418亿元，杭州市场市占率稳居第一。
• 销售逆势上涨：公司销售表现出较强的韧性，2021年全口径销售金额达1691亿元，同比增长24.0%，增速排名TOP30房企第3。2022年上半年销售金额684亿元，排名跃升至行业第13位。
• 财务稳健：公司“三道红线”指标持续保持“绿档”，资产负债率、净负债率和现金短债比均处于合理区间。融资渠道多元，融资成本持续优化，2021年综合融资成本降至4.9%，接近国企水平。
• 产品与品牌优势：公司建立了标准化产品体系，项目在新房与二手房市场均能获得较高溢价，品牌价值突出，产品保值增值能力强，更易吸引高端客户。

关键信息

财务数据（单位：百万元）

土地储备与拿地情况

• 截至2021年末，公司土地储备总建面为1501万平米，其中55.0%位于杭州。
• 2021年土地款总额为710亿元，权益比例达61.7%，较2020年提升9.2%。
• 2022年上半年斩获23宗地块，总金额达418亿元，拿地宗数在杭州市场居首。

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“买入”评级。
• 盈利预测：预计2022~2024年EPS分别为1.17、1.39、1.61元/股，对应2022年PE为8.5倍，目标价为9.95元。
• 估值对比：公司估值较可比公司（如保利发展、万科A、绿城中国等）具有一定的溢价空间。

风险提示

• 销售及回款不及预期。
• 政策调控超预期收紧。
• 区域集中风险。
• 利润率改善不及预期。
• 融资成本上涨风险。

战略与业务发展

“1+5”发展战略

• “1”：房地产主业，公司坚持做精、做优、做强，确保安全运营与品质。
• “5”：有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块，形成多元化业务布局。

品牌与产品优势

• 品牌价值突出，项目溢价明显，销售均价高于行业平均水平。
• 建立标准化产品体系，覆盖各层次消费者需求，助力异地拓展。

区域优势分析

杭州市场

• 杭州具有较强的人口吸附力和购买力，商品房库存低，去化周期短，市场健康。
• 一二手房价格倒挂现象明显，新房市场需求旺盛，政策宽松将带来市场修复。
• 杭州市场在2022年已出台多项宽松政策，如优化限购、限贷、降低落户门槛等，为公司带来销售增长机遇。

融资与财务状况

融资能力

• 融资渠道多元，主要依赖银行贷款，占比达73.8%。
• 融资期限结构合理，1年内到期债务占比为30.6%，有效避免集中偿付压力。
• 融资成本持续优化，2021年综合融资成本为4.9%，2022年新发行债券利率均低于4.0%。

财务稳健

• 扣除预收后的资产负债率为65.9%，净负债率为66.0%，现金短债比为1.51，持续保持“绿档”。
• 公司财务结构稳健，具备良好的资产质量和经营状况，获得金融机构广泛认可。

总结

杭州滨江集团凭借三十年的深耕，形成了“三省一市”布局，尤其在杭州市场具有显著的区位优势和市场份额。公司销售逆势增长，品牌溢价能力强，财务稳健，融资渠道多元且成本优化，是少数获得AAA评级的民营房企之一。在行业下行周期中，公司仍积极拓展，获取优质土储，为未来增长奠定基础。预计公司2022~2024年EPS稳步提升，综合考虑公司情况和市场环境，给予“买入”评级。然而，公司仍需警惕政策调控、销售不及预期及融资成本上涨等风险。