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绿城管理控股投资总结

核心内容

绿城管理控股是中国代建行业的龙头企业，市占率长期保持在20%以上，并于2020年在港交所上市，成为“中国代建第一股”。随着房地产行业从“高杠杆、高周转”向“高品质”转型，绿城管理凭借其品牌优势、服务品质和行业地位，有望成为最大受益者。

主要观点

• 行业变局带来代建机遇：房地产行业由投资属性向居住属性回归，改善型需求增长，推动代建行业快速发展。代建行业具备轻资产、高毛利、逆周期等优势，在市场下行期表现更为稳健。
• 代建行业具有蓝海特性：代建行业渗透率较低，发展空间大。相比传统房地产开发，代建行业参与门槛更高，且有较大的成长空间。
• 绿城管理的行业地位：公司规模领先，服务品质优异，制定行业标准，打造行业平台，完成全国化布局，具备显著的竞争优势。
• 公司业务体系优化：公司构建了“3+3”业务体系，涵盖商业代建、政府代建、资方代建为主，产城、产业链服务、资金服务为辅，为多赛道发展提供保障。
• 盈利预测与估值：预计公司2022-2024年收入分别为29.06亿、38.05亿、51.18亿元，年复合增长率32%；归母净利润分别为6.85亿、8.9亿、11.46亿元，年复合增长率27%。给予公司2022年25倍PE估值，对应股价8.75元，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

• 业务模式：包括政府代建和商业代建，其中政府代建主要涉及公共住房及基础设施，商业代建则服务于住宅及商业地产项目。
• 政府代建：
  • 服务内容：项目全过程管控，包括前期、营造、后期。
  • 收费方式：固定费用（通常为总投资额的0.4%-2%）及奖励费用。
  • 2022年预计签约额7.06亿，2025年预计4.42亿。
• 商业代建：
  • 服务内容：市场定位、规划设计、销售管理、售后管理等。
  • 收费方式：按销售额4%-6%收取费用。
  • 2022年预计签约额469.9亿，2025年预计509.9亿。
• 行业规模测算：
  • 2021-2025年代建行业签约额预计分别为360亿、488亿、512亿、526亿、526亿。
  • 行业渗透率持续提升，预计2025年达20%。

风险提示

• 商品房市场持续低迷；
• 品牌声誉下降；
• 行业竞争加剧导致盈利能力下降；
• 疫情反复风险。

投资建议

• 评级：买入（首次）；
• 预测依据：基于行业趋势和公司业务优势，预计公司未来三年收入和利润将实现快速增长。

财务数据

公司背景

• 成立时间：2010年；
• 股权结构：绿城中国为控股股东，持股73.17%，国务院国资委为实际控制人；
• 管理团队：高层团队经验丰富，公司发展稳健。

业务发展

• 全国化布局：2021年已进入101座城市，项目数量达345个；
• 业务结构：商业代建、政府代建、其他服务，三大业务稳健发展；
• 服务品质：公司继承绿城中国的产品体系，打造行业标杆；
• 行业地位：制定行业标准，如“绿星标准”、“代建4.0”，提升行业影响力。

市场前景

• 政府代建：保障性租赁住房、旧城改造、城市基础设施建设等政策推动，代建需求增长；
• 商业代建：城投公司、中小房企及不良资产处置带来增量市场；
• 行业渗透率：预计从2020年的4.6%提升至2025年的20%。

未来展望

• 公司将受益于行业转型，成为代建行业的最大赢家；
• 通过全国化布局和多业务模式拓展，公司有望实现业绩持续增长；
• 与合作伙伴共同开发，提升产能与营收水平。