20210702-国盛证券-绿城管理控股-09979.HK-万亿开发代建新赛道_轻资产品牌管理输出龙头_43页_4mb

绿城管理控股（09979.HK）总结

公司概况

绿城管理控股（09979.HK）成立于2010年，是绿城中国的附属公司，也是绿城品牌和代建管理模式输出的主体。公司于2020年7月在香港联交所主板上市，成为中国代建行业第一股。公司通过多年经验积累，开创代建4.0体系并制定“绿星标准”，在代建行业中处于领先地位。

行业空间与趋势

• 行业空间：预计2030年代建项目销售额将达4.06万亿元，2020-2030年代建市场收入规模CAGR为20.8%。代建行业集中度较高，2017-2019年TOP5公司市占率达60.5%，其中绿城管理控股市占率30.3%，稳居行业第一。
• 行业趋势：未来将朝着金融化、专业化、一体化方向发展。随着中小型房企代建需求增长和保障房、城市更新政策的推进，代建行业全口径渗透率将快速提升。

代建模式特点

• 轻资产：不需自身资金拿地，通过品牌和管理输出盈利，具有较低的资金占用和高杠杆率。
• 抗周期：在市场下行时，中小型房企更依赖代建服务以应对资金压力和销售去化问题。
• 高盈利：代建净利率高于传统房地产及物业行业，2020年平均净利率为25.4%，高于房地产净利率10.9个百分点。

公司优势

1. 经营能力：

   • 多元化客户结构和丰富的业务模式，使公司项目建面规模和收入规模保持领先。
   • 2020年合约项目总建筑面积达76.1百万方，同比增长12.7%；在建项目建筑面积40.5百万方，同比增长8.0%。
   • 毛利率为47.8%，同比提升3.6个百分点。

2. 品牌价值：

   • 母公司绿城中国连续十年获得“中国城市居民居住满意度”调查佳绩，显著的品牌价值为代建项目带来更高溢价空间和更快去化速度。
   • 典型项目溢价率在15-280%之间。

3. 标准化产品和服务：

   • 建立“绿星标准”实现标准化管理，提升行业竞争力。
   • 通过标准化服务，公司代建规模快速扩张，项目分布于全国28个省的89座城市。

4. 综合服务能力：

   • 持续孵化产业链上下游公司，提升综合服务能力，将规模优势转化为上下游流量收益，构筑行业壁垒。

盈利预测与估值

• 盈利预测：预计公司2021-2023年总收入分别为26.15亿元、33.56亿元和40.93亿元，归母净利润分别为5.77亿元、7.14亿元和8.44亿元，增速分别为31.4%、23.6%和18.2%。
• 估值：给予公司2022年归母净利润25倍的PE估值，合理市值为178.4亿元，目标价格为10.94港元/股，首次覆盖给予“买入”评级。

财务指标

风险提示

• 代建行业竞争烈度超预期
• 房地产行业景气度不及预期
• 公司与合作伙伴关系变化超预期
• 公司品牌价值维护不及预期

投资建议

• 首次覆盖给予“买入”评级
• 目标价格为10.94港元/股
• 合理市值为178.4亿元

股票信息