20180226-光大证券-万科A-000002.SZ-销售高增锚定业绩_物流+商业_加速资源整合_11页_1mb

销售高增与“物流+商业”战略加速资源整合

核心内容

2017年公司实现销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；销售金额5298.8亿元，同比增长45%。2018年1月公司实现合同销售金额679.8亿元，同比增长41.3%，再创单月销售新高。销售高增为后续业绩结算提供了较强确定性，同时公司通过多种方式加速资源整合，推动业务多元化发展。

主要观点

• 销售增长显著：2017年销售面积和销售金额均实现大幅增长，2018年1月销售继续保持强劲势头，单月销售金额和面积同比分别增长41.3%和26%。
• 地产开发稳健扩张：2017年新增土地储备建筑面积约4913万平方米，同比增长60%，拿地面积/销售面积比值为1.37，土地获取成本稳中有降。
• 物流地产加速布局：1月23日完成对普洛斯的私有化交易，持股21.4%，成为单一最大股东，物流地产项目数量和面积均有所增长。
• 商业地产规模扩大：1月5日联合印力集团以83.65亿元收购凯德集团20家购物中心，印力商业项目数量和管理面积扩大，进一步巩固其在商业地产领域的地位。
• 长租公寓布局：公司自2014年起布局长租公寓市场，形成“泊寓”品牌，覆盖29个城市，拥有10.3万间房源，未来三年预计提供30万间以上。
• 投资评级上调：基于销售高增和业务扩张，上调2017/2018/2019年营收和归母净利润预测，给予12个月目标价42.5元，上调至“买入”评级。

关键信息

销售业绩

• 2017年：销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；销售金额5298.8亿元，同比增长45%；销售均价1.47万元/平，同比增长5%。
• 2018年1月：合同销售金额679.8亿元，同比增长41.3%，环比增长9%；销售面积444.4万平方米，同比增长26%；销售均价1.53万元/平，同比增长12%。

土地储备

• 2017年：新增土地储备建筑面积约4913万平方米，土地权益投资额约1958亿元，同比增长35%。
• 2018年1月：新增权益建面115.5万平，平均楼面价6107元/平，略低于2017年平均水平。

物流地产

• 2017年新增物流地产项目36个，权益建面约248万平，总投资金额约35.6亿元。
• 2018年1月新增物流地产项目5个，权益建面45.5万平，权益投资额11.48亿元。

商业地产

• 收购凯德集团20家购物中心，总建筑面积约95万平，分布在19个城市。
• 收购后印力商业项目数量约120家，管理面积1000万平方米，资产规模逾800亿元。

长租公寓

• 品牌“泊寓”已覆盖29个城市，拥有10.3万间房源，开业约3万间。
• 未来三年计划提供30万间以上房源，规模远超其他房企。

估值与评级

• 目标价：12个月目标价42.5元，上调至“买入”评级。
• PE估值：2018年PE为13倍，基于谨慎性原则给出。
• 财务预测：
  • 营收：2017年2992亿元，2018年3985亿元，2019年4923亿元。
  • 归母净利润：2017年280亿元，2018年360亿元，2019年433亿元。
  • EPS：2017年2.54元，2018年3.26元，2019年3.93元。

风险提示

• 房地产调控时间过长可能导致销售不及预期。
• 利率提升可能增加公司负债成本。
• 物流地产和商业地产整合后经营情况可能不及预期。

市场数据

• 总股本：110.39亿股
• 总市值：3661.69亿元
• 一年最低/最高：18.32元/42.24元
• 近3月换手率：31.86%

财务指标

分析师信息

• 分析师：陈浩武（执业证书编号：S0930510120013）
• 联系方式：021-22169050 / chenhaowu@ebscn.com

联系人信息

• 联系人：何缅南
• 联系方式：021-22169170 / hemiannan@ebscn.com

估值方法的局限性说明

本报告所含分析基于各种假设，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

风险分析

• 房地产调控时间过长导致销售不及预期。
• 利率提升导致负债成本上升。
• 物流地产和商业地产整合后经营情况可能不及预期。