房地产行业：AMC参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径_34页_2mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于2022年5月房地产行业的现状及AMC（资产管理公司）在房企债务化解中的角色。随着房地产行业风险逐步显现，AMC在不良资产处置和债务重组中的作用日益凸显，成为推动行业出清的重要力量。

主要观点

• AMC行业格局：我国AMC行业已形成“5+2+银行系AIC+外资系+N”的多元化格局，其中全国性AMC包括中国华融、中国长城、中国东方、中国信达和中国银河，地方AMC则分布在各省份，尤其在福建、广东、山东、辽宁和浙江较为集中。
• AMC与房地产的渊源：四大AMC早在早期地产黄金发展时期就已涉足房地产领域，通过设立地产运营平台和参与房地产不良资产处置，逐步积累经验。
• 房地产不良资产规模：2021年我国房地产行业的不良资产规模约为2.08万亿元，AMC在其中扮演关键角色，主要通过收购债务、重组、资金注入等方式参与房企纾困。
• AMC参与房企纾困的方式：AMC主要通过收购金融机构对房企的债权，成为房企的债权人，并与房企进行债务重组，同时协助盘活资产和寻找合作方。
• 政策与市场环境支持：随着政策支持和融资手段的多样化，AMC在当前房地产风险化解中的参与范围和力度有望加大，成为推动行业健康发展的关键角色。

关键信息

AMC行业结构

• 全国性AMC：5家，注册地均为北京，包括中国华融、中国长城、中国东方、中国信达、中国银河。
• 地方AMC：截至2022年3月，共有59家，主要由地方国资控制。
• 银行系AIC：国有五大行设立的金融资产投资公司。
• 外资系：多家知名外资机构已参与不良资产处置业务。
• N：非持牌AMC，以民营机构为主。

AMC与房地产的互动

• 四大AMC均设立地产运营平台，如中国华融的华融置业、中国信达的信达地产。
• AMC通过收购不良资产（如土地、在建工程、烂尾楼等）进行开发，但操盘能力有限，开发速度较慢，品牌溢价不高。
• 2021年，中国华融和中国信达收购重组类不良资产中，房地产行业占比分别为46.3%和42.0%。

房地产不良贷款攀升

• 2021年末，四大国有银行房地产贷款不良率上涨37-247BP，其中中行的不良率高达5.05%，工行的不良率4.79%，同比翻番。
• 房地产不良资产规模持续增长，成为AMC重点处置领域。

AMC参与房企纾困的方式

• 轻资产模式：AMC充当中间人，提供金融中介服务，如债务重组、资金注入等，但不直接参与出资。
• 重资产模式：AMC直接参与房企收购，通过资金注入和项目开发，帮助房企盘活资产，缓解流动性压力。

当前市场环境与政策支持

• 政策支持：2022年初，AMC被鼓励参与房地产不良资产处置，金融支持政策逐步到位。
• 资产上桌：越来越多房企与AMC洽谈收购事宜，AMC成为房企纾困的重要参与者。
• 地产接近筑底：当前是AMC介入地产不良资产处置的良好时机，有助于稳定市场信心和推动行业出清。

投资建议

1. 全国化布局的央国企龙头房企：包括保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地，有望享受beta行情带来的上涨空间。
2. 区域型央国企龙头和优质民企：包括建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团，现金流和财报质量较好。
3. 政策明朗后可关注的弹性反转标的：包括旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园，可能在政策支持下实现反弹。
4. 地产后周期物业板块：包括碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务，当前收入确定性强，具备较高弹性。

风险提示

• 政策效果不及预期
• 房地产调控持续升级
• 销售超预期下行
• 融资持续收紧
• AMC合作深度不达预期，房企债务化解速度不达预期

图表目录

• 图表1：我国AMC行业已形成“5+2+银行系AIC+外资系+N”的多元化格局
• 图表2：我国共有全国性AMC5家，注册地均在北京
• 图表3：地方AMC均于2014年后获批，2016-2018年迎来小高峰
• 图表4：地方AMC注册资本规模相对较小，54%的注册资本在10-50亿元之间
• 图表5：2021年中国华融不良资产收购处置主要集中在西部地区、长三角和环渤海地区
• 图表6：2021年中国信达不良资产收购重组主要集中在中部地区、西部地区和环渤海地区
• 图表7：华东地区商业银行不良贷款余额普遍较高，总占比高达30%
• 图表8：截至2019年底，山东、辽宁、广东的不良贷款余额分别为2528、1823、1816亿元
• 图表9：全国AMC和地方AMC的差异
• 图表10：1999-2009年，政策性收购向商业性市场化收购转型
• 图表11：截至2006年3月末，我国四大AMC累计处置不良资产8663亿元
• 图表12：四大AMC总资产规模从2009年的2509亿元增长至2018年的4.96万亿元
• 图表13：四大AMC杠杆率水平上升幅度较大，2016-2018年四家AMC的资产负债率均为90%左右
• 图表14：20年三季度末商业银行不良贷款率提升至1.96%，处于09年以来的最高点
• 图表15：2012年以来，银监会颁布了一系列法律法规，以支持地方AMC发展
• 图表16：在早期地产黄金发展的年代，四大AMC就成立了地产运营平台
• 图表17：2009-2014年其营收一直徘徊在40-50亿元，转折点出现在2016年，突增至116亿元
• 图表18：2017年信达地产扣非归母净利润仅6.48亿元，2020、2021年甚至出现了-38.6%、-91.3%的下滑
• 图表19：信达地产销售金额在2016-2018年的增速分别高达59%、61%和33%
• 图表20：信达地产2012-2014年拿地建面增速分别高达114%、39%和79%
• 图表21：AMC通过旗下房地产子公司自行开发有资金优势，但操盘能力偏弱
• 图表22：2021年中国华融收购经营/处置类业务与收购重组类业务收入占比分别为19.0%和81.0%
• 图表23：截至21年末，中国华融收购重组类不良资产总额3109亿元，来自房地产行业的为1441亿元，占比46.3%
• 图表24：截至21年末，中国信达收购重组类不良资产总额1488亿元，来自房地产行业的为625亿元，占比42.0%
• 图表25：早期出险房企泰禾集团，在债务重组之路上AMC机构都是关键力量
• 图表26：福晟纾困平台德耀鸿鼎股权结构中，世茂持股比例仅16.67%，东方、信达持股比例分别为40%和26.67%
• 图表27：今年以来，AMC入局地产的政策和融资支持不断
• 图表28：近期AMC介入房地产债务化解工作的举措
• 图表29：2016-2019年我国商业银行房地产不良贷款余额逐步走高至1106亿元
• 图表30：四大国有银行2021年末的房地产贷款不良率上涨了37-247BP
• 图表31：AMC在为出险房企纾困上，主要通过轻资产和重资产两种模式参与
• 图表32：AMC进场以收购债务等不良资产为主