20240929-中诚信国际-基础设施投融资行业_城投公司参与地产纾困的方式及新趋势_9页_798kb

基础设施投融资行业特别评论总结：2024年9月

一、城投公司参与房地产纾困的主要方式

1. 拿地托底土地一级市场

   • 近年来，城投公司成为土地一级市场拿地主力军，以稳定地方财政数据和市场交易。
   • 然而，其拿地项目开工率低，资产变现能力弱，导致现金流压力增大，反而限制了进一步拿地空间。
   • 政策风险：2022年财政部发文严禁举债储备土地，限制城投托底行为。

2. 直接流动性支持房企

   • 部分城投通过入股房企或提供借款，充当“白衣骑士”，但资金量需求大、周期长，实际效果有限。
   • 由于房企债务结构复杂，城投存在资金回收风险、或有负债及舆情压力；典型案例如恒大、华南城、建业地产等均未显著改善。

3. 深度参与“保交楼”

   • 国家将“保交楼”作为楼市风险化解重点，城投作为主要承接方，协调政策性资金用于问题项目落地。
   • 各地探索通过纾困平台、基金、收并购等多种模式，但城投需投入自有资金并面临诉讼、后续去化压力。
   • 区域差异化明显，部分平台通过规模化运作实现资金闭环，但整体盈利空间有限。

4. 收储商品房用于保障性住房

   • 内需扩大内需的政策导向下，无隐债城投公司有望成为本轮收储主力，加速业务拓展。
   • 然而，收储项目对资金量要求高，重点区域库存压力与去化周期矛盾突出，需政府补贴以保障机制可持续。

二、政策导向与未来趋势

• 政策基调：严控增量、优化存量；加大对“白名单”项目贷款投放；支持盘活闲置土地。
• 城投角色：未来参与方式将集中于“保交楼”和收储，加强与政策性资金的协同。
• 潜在风险：
  • 资金压力：大额资金投入可能导致城投债务风险加剧；
  • 区域分化：核心城市群因政策支持站稳，三四线城市面临资金投入与回报不对称。

三、关键结论与建议

1. 开展“托底式”拿地需权衡财政数据虚增与实际经济贡献；
2. 城投应谨慎参与房企救助，更多聚焦于标准化、可量化风险项目；
3. “保交楼”与收储政策落地需强化资金闭环，避免道德风险；
4. 区域布局将加速分化，建议加强对高库存区域的现金流管理，注重保障房租金收入的长期性。

四、作者署名

中诚信国际信用评级有限责任公司
政府公共评级部 张蕾