20220807-申港证券-房地产行业研究周报_地产纾困进行时_郑州设立纾困基金_11页_1mb

报告摘要

郑州房地产纾困基金设立及行业分析总结

核心内容概述

郑州市近期推出全国首个房地产纾困基金方案，旨在通过多层级资金运作机制，支持危困房企解决资金问题，推动“保交楼”目标实现，同时促进商品房市场基本面好转。该基金由中心城市基金下设立，规模暂定100亿元，采用母子基金模式运作，通过吸引社会资本参与，理论上可撬动800亿元以上的资金规模。

主要观点

政策导向：政府引导、多层级参与、市场化运作是纾困基金的核心原则，通过母子基金结构实现资金放大效应。
运作机制：
- 第一层母基金（纾困专项基金）：由中心城市基金设立，规模100亿元；
- 第二层子基金：由母基金与国有公司及社会资本共同组建，母基金出资比例不超过30%；
- 第三层项目资金：通过子基金自有资金或融资方式筹集，自有资金不超过40%，其余通过金融机构并购贷款等低成本方式解决。
杠杆效应：通过“盘活一个、救活一批”的方式，纾困基金能够带动其他项目资金压力缓解，逐步化解潜在风险。
市场信号：郑州的纾困基金方案释放了积极信号，为其他城市相关政策制定提供参考。

关键信息

纾困基金运作方式

母子基金结构：母基金为100亿元，子基金由市区两级国有公司及社会资本组建，出资比例协商确定。
资金分阶段到位：根据项目及子基金设立情况，资金分期到位，避免一次性投入压力。
全封闭管理：子基金对项目实施全封闭管理，按销售进度逐步回收投资并退出。
资金用途：盘活资金专项用于危困房企问题楼盘，督促其将置换资金用于缓解已停工楼盘的资金压力。

地方房地产政策动态

公积金贷款额度提升：河北沧州、浙江杭州、湖州对多孩家庭提高公积金贷款额度。
购房补贴：安徽潜山、浙江嘉兴对二孩、三孩家庭提供购房补贴。
老年家庭购房支持：北京对老年家庭购房给予首付比例及利率优惠，子女可作为共同借款人。
取消限售政策：长沙、东莞等城市对购房款监管加强，部分城市取消限售政策。

市场数据

新房市场：30城成交面积单周同比+3%，累计同比-33%；一线城市成交面积累计同比-29%，二线+28%，三线-46%。
二手房市场：13城成交面积单周同比+12%，累计同比-19%。
土地市场：100城土地供应面积累计同比-17%，成交面积累计同比-25%，成交金额累计同比-45%；土地成交溢价率为3.721%。
城市行情：北京（-24%）、上海（+1%）、广州（-42%）、深圳（+142%）、南京（-3%）、杭州（-54%）、武汉（-32%）等城市周度销售数据波动显著。

投资策略建议

关注行业龙头：保利发展、万科A、龙湖集团等抗周期能力强的房企。
产品导向房企：滨江集团、绿城中国等高品质房企。
地方国央企：建发国际、越秀地产等资信良好、有发展潜力的房企。
代建领域：绿城管理控股等代建行业龙头。

行业评级

行业评级：增持
分析师承诺：分析师独立研究，不构成投资建议，投资者应自行判断并承担风险。

风险提示

市场下行：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约。
政策不确定性：房地产政策变化可能影响市场复苏节奏。

数据与图表目录

图表：
- 图1：申万一级行业涨跌幅
- 图2：本周涨跌幅前十位
- 图3：本周涨跌幅后十位
- 图4：房地产行业近三年PE（TTM）
- 图5：房地产行业近三年PB（LF）
- 图6：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速
- 图7：一二三线城市（30城）周度成交面积同比
- 图8：一二三线城市（30城）累计成交面积同比
- 图9：13城二手房周度成交面积及同比环比增速
- 图10：13城二手房周度成交面积累计同比增速
- 图11：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比
- 图12：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率
- 图13：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
- 图14：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比
- 图15：一二三线城市成交土地总价累计同比
- 图16：一二三线城市成交土地周度溢价率
表格：
- 表1：本周“因城施策”政策放松
- 表2：部分重点城市周度销售面积

总结

郑州设立100亿元房地产纾困基金，是当前房地产行业风险化解的重要举措，通过多层级参与和市场化运作，有望带动800亿元以上的资金规模，缓解房企资金压力，促进“保交楼”目标达成。同时，各地持续推出宽松政策，如提高公积金贷款额度、购房补贴、支持老年家庭购房等，为市场注入信心。尽管销售市场仍面临下行压力，但政策支持与行业龙头表现表明房地产市场仍有复苏潜力。投资者应关注优质房企及代建领域，同时注意市场波动与政策变化带来的风险。

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