20220118-首创证券-房地产行业简评报告_投资跌幅走扩_按揭宽松效果边际减弱_8页_1mb

房地产行业简评报告总结（2022.01.18）

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业的表现，并对2022年的趋势进行了展望。报告指出，房地产行业面临销售和投资双降的压力，政策宽松效果逐渐减弱，但仍有进一步宽松的预期。同时，竣工修复具备持续性，行业格局可能迎来调整。

主要观点

1. 需求边际走弱，以价换量渐成常态

• 销售数据：2021年商品房销售面积和销售额累计同比增速分别为1.9%和4.8%，较1-11月分别下降2.9个和3.7个百分点。
• 单月表现：销售面积和销售额单月同比增速连续6个月为负，分别为-15.6%和-17.8%。
• 房价走势：全国70城新建和二手住宅价格指数连续4个月环比下行，12月下跌城市达50个。
• 市场情绪：销售动能进一步下滑，主要受预期不确定性增加及房企还债压力影响，三四线城市以价换量策略将成为常态。
• 未来预期：2022年上半年销售端仍将承压。

2. 土地建安双双走弱，投资增速跌幅走阔

• 投资数据：2021年全年房地产开发投资累计同比增长4.4%，为2016年以来最低值。
• 单月表现：12月单月投资增速跌幅扩大至-13.9%，较11月扩大9.6个百分点。
• 施工面积：全年施工面积累计增速降至5.2%，12月单月增速为-35.3%。
• 土地市场：土地购置面积及成交价款累计增速分别为-15.5%和2.8%，单月增速分别为-33.2%和-4.2%。
• 政策预期：政策宽松方向已确立，预计一季度地方政府将出台宽松措施对冲地产下行风险，保障房投资有望发力，全年投资增速预计同比下降2.6%。

3. 新开工延续弱势，竣工修复具持续性

• 新开工数据：2021年新开工面积累计同比下降11.4%，12月单月同比增速为-31.1%。
• 原因分析：新开工断崖式下滑主要因前期拿地缩量及房企资金压力。
• 竣工数据：2021年竣工面积累计增速为11.2%，单月增速为1.9%，连续两月正增长。
• 未来预期：施工总面积处于历史高位，2022年仍为交付竣工大年，竣工绝对体量将保持高位，增速预计在5%以上。

4. 按揭宽松效果边际减弱

• 到位资金：2021年房地产到位资金累计增速为4.2%，12月单月增速为-19.3%。
• 按揭贷款：个人按揭贷款单月增速由正转负，从+10.6%降至-7.9%。
• 贷款数据：12月新增居民中长期贷款3558亿元，环比及同比分别少增2263亿元和834亿元。
• 市场观望：按揭贷款宽松政策效果边际减弱，定金及预收款单月同比下降25.9%，连续6个月负增长。
• 融资压力：国内贷款单月同比降幅扩大至-31.6%，行业信用收缩及新开工减少仍对房企融资构成压力。

5. 政策有望进一步宽松，看好地产股超额收益机会

• 政策预期：行业景气度持续下行，监管层或进一步释放维稳信号，一季度为政策窗口期。
• 融资改善：涉房贷款政策已有所松绑，按揭投放加速效果初步显现，但房企融资端全局改善尚需时间。
• 行业重构：央行与银保监会联合发文鼓励并购贷款及债权融资，或推动行业格局重构。
• 个股推荐：建议关注财务相对稳健的房企，推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

关键信息

• 销售端：2021年销售面积和销售额同比增速持续下滑，市场观望情绪浓厚。
• 投资端：房地产开发投资增速降至2016年以来最低，土地和建安投资双降。
• 新开工：新开工面积持续下滑，房企采取保守策略。
• 竣工：竣工修复具备持续性，2022年竣工体量将保持高位。
• 按揭贷款：政策宽松效果边际减弱，销售动能未实质改善。
• 政策展望：2022年政策有望进一步宽松，以金融信贷调节为主。
• 风险提示：包括疫情升级、房地产税试点力度超预期、房价超预期下跌、调控政策高压、融资环境改善不及预期、流动性风险加剧等。

评级说明

• 行业评级：看好，预计行业将超越整体市场表现。
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

分析师简介

• 王嵩：首创证券房地产行业首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，具有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

分析师声明

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