20231211-首创证券-房地产行业简评报告_累计同比跌幅扩大_房企分化加剧_9页_463kb

房地产行业简评报告总结

核心内容

本报告由首创证券房地产行业分析师李枭洋撰写，发布于2023年12月11日，对房地产行业进行了全面分析，并给出“看好”评级。

主要观点

1. 销售承压，市场分化加剧

• 2023年1-11月，百强房企全口径销售金额累计同比下跌15.5%，11月单月销售额同比下跌30%，环比下跌3.4%。
• 全年房地产市场呈现“前高、中低、后稳”的走势，年末房企加大推盘和促销力度以冲业绩，但受去年高基数影响，预计12月销售仍面临压力。
• 各梯队房企销售表现差异显著，TOP10房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅，龙头房企核心城市销售占比提升，带动销售均价增长。

2. 市场集中度提升，高信用房企优势明显

• 2023年1-10月，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的市场占有率分别为16.4%、22.8%、26.2%、30.8%和36.9%，较2022年全年分别变动+0.5%、-0.1%、-0.4%、-0.8%和-1.5%。
• 高信用房企销售表现优于中低信用房企，其全口径销售金额累计同比为+3.6%，明显高于百强房企的-15.5%。
• 高信用房企凭借高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储，形成良性循环，巩固其竞争优势。

3. 中信用房企销售承压，拿地能力弱

• 中信用房企销售全口径金额累计同比为-22.1%，低信用房企为-42.2%，销售承压明显。
• 中信用房企在2022年以来获取增量土储较少，未来可售货值总量及新开盘优质项目占比下降，导致去化率难以回升。
• 部分中信用房企如首开股份、金融街、金地集团等单月拿地金额表现不佳，拿地能力较弱。

4. 投资建议

• 持续推荐：
  • 高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地。
  • 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
  • 融资和拿地恢复正常的困境反转类房企：金地集团。
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
• 历史低效资产包袱较小的房企在周期底部获取“三高”土储（高能级、高去化、高利润率）将形成明显的换牌效应，推动资产质量优化，带动优质房企PB回升至2018年高周转模式前的水平。

关键信息

• 销售数据：
  • 2023年1-11月百强房企全口径销售金额55288亿元，同比-15.5%。
  • 11月单月销售额4285亿元，同比-30%，环比-3.4%。
• 市场集中度：
  • 2023年1-10月TOP10房企市场占有率16.4%，TOP100房企市场占有率36.9%。
• 信用划分：
  • 高信用房企市场占有率22.5%，中信用4.2%，低信用3.2%。
• 房企表现：
  • 高信用房企中，越秀地产、华发股份、华润置地、建发房产、中海地产全口径销售额累计同比分别为+28.8%、+18.3%、+13.6%、+13.1%、+10.9%。
  • 11月单月销售金额增速前五为华润置地（+9.1%）、首开股份（+8.9%）、招商蛇口（+3.2%）、万科地产（+2.7%）、越秀地产（-1.2%）。

风险提示

• 宏观经济复苏不及预期。
• 政策反应钝化。
• 二手房挂牌量持续提升。
• 房价超预期下跌。

评级说明

• 投资建议基于报告发布后6个月内的市场表现，以相对沪深300指数的涨跌幅为基准。
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上。
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间。
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间。
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上。
• 行业投资评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现。
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平。
  • 看淡：行业弱于整体市场表现。

分析师简介

• 李枭洋，首创证券房地产行业分析师，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

分析师声明

• 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。

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