20221106-西南证券-房地产行业周报_10月百强销售降幅小幅扩大_土地市场热度走低_15页_1mb

10月房地产行业分析总结

核心内容概述

2022年10月，中国房地产市场整体呈现销售和土地市场双弱态势。百强房企销售金额同比下降31.7%，环比下降2.1%，市场仍处于弱复苏阶段。1-10月累计销售金额同比下降44.6%，累计销售面积同比下降49%。同时，土地市场热度持续走低，全国土拍溢价率创全年新低，仅为2.2%，超过九成50强房企无投资。

主要观点

• 销售情况：尽管整体销售同比降幅扩大，但部分房企表现突出，如招商蛇口、华润置地、建发房产、滨江集团等，其单月销售增长显著。
• 房企分化：央国企在销售和拿地上表现更佳，呈现结构性恢复，而民营房企销售和拿地压力较大。
• 土拍市场：苏州第四批集中供地全部底价成交，溢价率0%，非核心区域地块占比高，房企参与热情下降。地方国资企业成为主要拿地力量，城投平台持续“托底”。
• 融资支持：民营房企融资支持进一步加大，通过信用保护工具及增信担保发债，缓解偿债压力。
• 投资建议：建议关注开发企业（如华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A）和物管企业（如碧桂园服务、华润万象生活）。

关键信息

销售数据

• 百强房企10月销售金额：6135亿元，同比下降31.7%，环比下降2.1%。

• 1-10月累计销售金额：59223亿元，同比下降44.6%。

• 1-10月累计销售面积：37094万平方米，同比下降49%。

• TOP30房企中单月环比增长：仅10家企业，部分房企如招商蛇口、华润置地、建发房产、滨江集团等销售增长显著。

• 销售增长显著房企（10月）：

  • 招商蛇口：+53%
  • 华润置地：+36%
  • 建发房产：+29%
  • 金地集团：+25%
  • 中海地产：+22%
  • 越秀地产：+20%
  • 华发股份：+19%

• 1-10月销售表现较好的房企：

  • 越秀地产：+12%
  • 华润置地：-8%
  • 华发股份：-8%
  • 招商蛇口：-12%
  • 建发房产：-14%
  • 滨江集团：-16%
  • 保利发展：-21%

土地市场

• 苏州第四批集中供地：
  • 共推出18宗地块，全部底价成交，总成交建面147万平方米，成交金额179亿元。
  • 非核心区域地块占比四分之三，房企参拍热情走低。
  • 苏州本地企业占比超八成，地方国资企业成为主力拿地方。
  • 外来房企如龙湖、朗诗、路劲等以联合体形式参与拿地。
• 全国土拍情况：
  • 10月土拍溢价率创全年新低，仅为2.2%。
  • TOP10房企新增货值占百强总新增货值的45.6%，TOP20房企新增货值集中度高达62.2%。
  • 1-10月新增货值超千亿房企共7家，分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城。

融资动态

• 民营房企融资支持：交易商协会、房地产业协会与中债增进公司召开座谈会，进一步支持民营房企发债融资。
• 部分优质民营房企发债情况：
  • 碧桂园：5月发债5亿元，8月起增信担保发债15亿元。
  • 龙湖：5月发债5亿元，8月起增信担保发债15亿元。
  • 美的置业：5月发债10亿元，8月起增信担保发债10亿元。
  • 新城：5月发债10亿元，8月起增信担保发债10亿元。
  • 旭辉：5月发债5亿元，8月起增信担保发债12亿元。
  • 卓越：8月起增信担保发债6亿元。

市场表现

• 申万地产板块：
  • 上周上涨0.61%，年初以来下跌20.41%。
  • 板块交易额762.75亿元，环比上涨5.14%。
• 个股表现：
  • 涨幅显著：ST爱旭、西藏城投、珠江实业。
  • 跌幅显著：保利地产、电子城、天津松江。
  • 交易额靠前个股：保利地产、ST爱旭、万科A、金地集团等。

风险提示

• 销售恢复不及预期。
• 政策放松不及预期。
• 行业流动性风险。

总结

当前房地产行业整体销售和投资力度减弱，但部分房企表现较好，尤其是央国企在销售和拿地上呈现结构性恢复。土地市场热度持续降温，土拍溢价率创全年新低，地方国资企业成为主要托底力量。民营房企融资支持进一步加大，通过信用保护工具和增信担保发债缓解压力。板块估值处于低位，建议适当增配，重点关注开发企业和物管企业。