20210510-东方金诚-房地产行业信用风险回顾与2021年展望_18页_1mb

房地产行业信用风险回顾与2021年展望总结

一、行业基本面

• 政策调控：2021年房地产政策强调“去泡沫”与“稳投资”，通过“五道红线”和“两集中”政策，确立了地产融资长效机制，调控方式为“一城一策+松紧结合+高频微调”。
• 销售情况：2020年商品房销售面积同比增长2.60%，销售额增长8.70%。2021年1-2月销售面积增长104.90%，主要受疫情后市场回暖及融资宽松影响。
• 投资情况：2020年房地产开发投资完成额14.14万亿元，同比增长7.00%。预计2021年投资增速略降至6.6%，受信贷资金管控及房企降杠杆影响。
• 市场趋势：房地产需求端稳中偏弱，预计2021年销售面积持平或微增，销售额增速约为6%。城镇化推进及抗通胀属性对市场有一定支撑。

二、房地产企业信用表现

• 信用质量：2021年房企信用质量总体稳定，企业规模增长对信用质量形成支撑。
• 盈利与运营：预计2021年房企盈利能力和运营效率稳中略降，主要受土地成本上升及建安费用增加影响。
• 债务负担：房企债务负担稳中略降，净负债率预计下降，但短期债务压力仍较大。
• 信用分化：需关注信用分化，警惕“紧融资、高偿债”下城市布局不佳、土储质量差、流动性差及“高杠杆但非高周转”的房企信用风险加速暴露。

三、房企信用风险特征

• 销售回款：房企将加大销售回款力度，以提升现金储备，缓解债务压力。
• 土地储备：房企土地储备充足，但部分房企土储质量不佳，影响去化速度。
• 债务结构：房企将减少拿地支出，加大销售回款，优化债务结构，降低财务杠杆。
• 融资环境：融资环境趋紧，房企融资更多依赖自身造血能力，减少对高成本融资的依赖。

四、房企债市表现

• 信用债：2021年房企信用债发行规模预计保持较大，但增速放缓，高信用等级债券发行占比上升。
• 海外债：海外融资回流，2021年预计融资规模约4900亿元。
• 信托融资：非标转标效果显著，信托融资规模预计继续下降。
• 利差变化：2020年房地产行业利差呈“V”字形波动，高信用等级房企利差优势显著。

五、违约房企特征

• 业务结构：违约房企多为区域小房企，项目集中于少数城市，业务结构单一。
• 项目类型：高端住宅及商业地产项目占比高，去化速度慢，回款周期长。
• 财务风险：高杠杆、低土储、无序并购、家族化管理等问题导致财务压力加剧。
• 典型案例：包括泰禾集团、中弘控股、天房集团、三盛宏业、福建福晟等。

六、2021年展望

• 整体趋势：预计2021年房企信用风险将保持稳定，但需关注部分房企的信用风险暴露。
• 重点风险：城市布局不佳、土储质量差、财务杠杆过高及“高杠杆但非高周转”的房企。
• 政策影响：政策调控将对房企融资和投资行为产生深远影响，推动行业健康发展。

七、结论

• 信用质量：房企整体信用质量稳中有升，但盈利能力和运营效率稳中略降。
• 行业趋势：房地产行业将进入新的发展阶段，政策调控、市场供需及融资环境共同影响行业信用风险。
• 建议方向：重点关注土储质量、财务杠杆及项目去化能力，防范信用风险加剧。