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招商积余2022年年报点评总结

核心内容

招商积余（001914.SZ）于2023年03月19日发布2022年年报，展示了公司在房地产行业的良好表现。报告指出，公司全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归母净利润5.94亿元，同比增长15.72%；基本每股收益0.56元/股，同比增长15.71%。剔除租金减免影响后，公司营收与利润协同增长，归母净利润同比增长31.58%，显示公司业绩保持较快增长。

主要观点

1. 物管业务稳步增长

• 在管面积：2022年末公司在管面积达3.11亿平方米，同比增长11%；净新增面积3040.9万平方米，同比增长10.68%。
• 营业收入：物管板块实现营收125.04亿元，同比增长26.19%，占公司总收入的96.01%。
• 毛利率：物管板块毛利率为9.78%，较去年下降1.33个百分点，主要受宏观经济影响，行业整体增速放缓、盈利下滑。

2. 外拓业务高质量增长

• 新签合同额：2022年新签年度合同额33.14亿元，同比增长8.66%。
• 第三方项目占比：第三方项目新签合同额27.77亿元，占比83.80%，对母公司依赖度进一步降低。
• 千万级以上项目：千万级以上项目占比超50%，显示公司获取优质项目能力增强。
• 非住业态管理面积：非住业态管理面积达1.83亿平方米，占比接近60%，非住业态优势持续提升。

3. 增值业务表现亮眼

• 平台增值业务：实现营收5.76亿元，同比增长117%；平台销售额突破12亿元，同比增长52%。
• 专业增值服务：实现营收18.70亿元，显示平台化经营成效显著，数据稳步提升，业态多元化发展。

4. 资产管理业务受压

• 营收下滑：资管业务实现营收4.65亿元，同比下降16.40%，主要受租金减免和赣州九方剥离影响。
• 商业运营：在管商业项目52个，管理面积293.1万平方米，同比增长63.74%；出租率97%，显示良好运营能力。

5. 轻重分离与资源协同

• 资产剥离：上半年出售深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司股权，获取3343万元投资收益。
• 项目退地：4月开启天津项目退地工作，22年末拟出售7家子公司，预计补充充足现金流，优化资产负债结构。
• 资源整合：2021年收购上航、南航物业，2022年整合汇勤、新中物业，布局金融物业领域，外拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地。

关键信息

投资建议

• 预计2023-2025年每股收益分别为0.75元/股、0.92元/股、1.13元/股。
• 以2023年03月17日收盘价15.22元计算，对应的市盈率分别为20.3倍、16.5倍、13.5倍。
• 分析师维持“推荐”评级，看好公司长期表现。

风险提示

• 项目外拓不及预期
• 物管行业竞争加剧
• 物业费市场化进程缓慢
• 收款难度提高

图表说明

• 图1：招商积余营业收入及同比增速
• 图2：归属于上市公司股东净利润及同比增速
• 图3：招商积余基本每股收益及同比增速
• 图4：招商积余毛利率
• 图5：招商积余资产负债率
• 图6：物管板块营业收入及同比增速
• 图7：招商积余在管面积及新增合同额

评级标准

• 行业评级：推荐（行业指数超越基准指数平均回报20%及以上）、谨慎推荐（行业指数超越基准指数平均回报）、中性（行业指数与基准指数平均回报相当）、回避（行业指数低于基准指数平均回报10%及以上）。
• 公司评级：推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上）、谨慎推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%）、中性（公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当）、回避（公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上）。

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