深度报告-20220426-上海证券-招商积余-001914.SZ-百年招商殷实美好_善积余庆再启征程_22页_1mb

招商积余投资分析总结

核心内容

招商积余是A股稀缺的央企物业管理企业，依托招商局集团的资源支持，积极拓展“大物业”和“大资管”业务，致力于打造中国领先的物业资产管理运营商。公司通过“12347”发展战略，推动业务高质量发展，强化市场竞争力。2021年，公司实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%；归母净利润5.13亿元，同比增长17.25%。公司当前PE为41.89倍，首次覆盖给予“买入”评级。

主要观点

• 央企背景与资源支撑：招商积余由招商局集团控股，拥有稳定的股权结构和强大的资源支持，为公司发展提供坚实基础。
• 业务多元化与增长：公司构建了“沃土云林”商业模式，涵盖基础物业管理、平台增值服务和专业增值服务三大板块，业务增长稳健。
• 非住宅业态增长显著：非住宅管理面积和收入均实现快速增长，2021年非住宅管理面积同比增长75%，占总管理面积的58.92%。
• 数字化与科技赋能：公司持续推进数字化建设，招商π平台覆盖率超99%，提升管理效率和盈利能力。
• 投资并购与扩张：公司积极投资并购优质标的，如上航物业、南航物业等，进一步增强在航空和金融机构领域的服务能力。
• 盈利预测与估值：预计2022-2024年公司营业收入分别增长23.75%、24.02%、23.63%，归母净利润分别增长36.2%、28.3%、20.3%，EPS分别为0.66、0.85、1.02元，对应PE分别为25X、20X、16X，具备较高的投资价值。

关键信息

财务数据

• 2021年：
  • 最新收盘价：16.73元
  • 12个月A股价格区间：11.38-21.85元
  • 总股本：1,060.35百万股
  • 无限售A股/总股本：62.89%
  • 流通市值：111.57亿元
• 2022-2024年预测：
  • 营业收入：131.06亿、162.54亿、200.95亿
  • 归母净利润：6.99亿、8.96亿、10.78亿
  • EPS：0.66元、0.85元、1.02元
  • PE：25X、20X、16X

业务发展

• 物业管理：
  • 2021年物业管理面积2.81亿平方米，同比增长47.12%。
  • 2021年物业管理项目1717个，同比增长19.40%。
  • 基础物业管理收入占比78.75%，毛利率11.43%。
• 增值服务：
  • 平台增值服务收入2.66亿元，同比增长491.11%。
  • 专业增值服务收入18.4亿元，同比增长20.50%。
• 资产管理：
  • 2021年资产管理收入5.56亿元，同比增长23.7%。
  • 商业项目管理面积179万平方米，同比增长31.62%。
  • 持有物业出租及经营收入占资产管理收入的89.51%，毛利率57.85%。

战略与增长

• “12347”战略：明确公司作为轻资产平台的战略定位，推动内外部协同发展。
• “总对总”业务：拓展大型企业项目，如南京华为、京东总部等，新签合同额增长显著。
• 合资合作：与广西投资集团、山东省机场管理集团等合作，新签合同额同比增长298%。
• 并购拓展：成功并购上航物业和南航物业，进一步增强市场竞争力。

风险提示

• 市场不确定性：受新冠疫情影响，市场环境存在不确定性，可能影响物业价格和收款。
• 行业竞争加剧：房地产行业面临需求萎缩、供给冲击，物企需应对市场竞争压力。
• 并购整合风险：并购项目整合不利可能影响项目续签、人才流失和盈利能力。

结论

招商积余凭借央企背景和“沃土云林”商业模式，实现物业管理与增值服务的稳健增长。在“12347”战略推动下，公司加速拓展“大资管”业务，提升市场竞争力。预计2022-2024年公司营收和利润将持续增长，PE逐步下降，投资价值凸显。公司具备良好的发展前景，首次覆盖给予“买入”评级。