20220930-天风证券-房地产行业_央行9.29差别化信贷政策点评-济弱扶倾_4页_486kb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年9月29日，人民银行与银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，允许符合条件的城市政府在2022年底前维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。此举旨在通过降成本托底楼市，缓解市场压力。

主要观点

1. 政策背景

   • 2022年以来，按揭利率持续宽松，5年期LPR累计降幅达35BP，首套与二套利率下限已降至4.1%和4.9%的历史低位。
   • 根据贝壳研究院数据，103个重点城市中，超八成城市首套与二套利率已达到下限水平。

2. 三四线城市受益显著

   • 三四线城市因销售复苏缓慢，成为政策重点支持对象，首套房贷利率有望阶段性进入3字头时代。
   • 多数三四线城市符合6-8月新房价格同环比连续下降的条件，政策覆盖范围广。

3. 政策调整空间

   • 虽然政策未突破原有央行规定上限，但地方“一城一策”仍有调整空间，包括：
     • 按揭利率加点幅度下行；
     • 首付比例向央行规定下限靠拢；
     • 一线城市特定区域限购松绑；
     • 针对特定人群的限购限贷政策调整；
     • 普通与非普通住宅认定标准变化；
     • 二手房交易流程优化；
     • 房票安置和政府回购等财政工具的使用。

关键信息

• 政策适用范围：仅限于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
• 时间限制：政策有效期至2022年底，但若基本面复苏不及预期，可能延续至2023年。
• 首付比例调整：
  • 一线城市：北京、上海、深圳、广州首付比例均低于央行规定上限。
  • 二线城市：多数城市已调整首付比例，如昆明、太原、长沙、南京等。
  • 部分城市首付比例仍有下调空间，如16个二线城市。

投资建议

• 推荐企业：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国。

风险提示

• 行业信用风险蔓延；
• 销售下行超预期；
• 地方政策执行力度不及预期。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）；
• 上次评级：强于大市。

附录

• 图1：统计局70城新建商品住宅价格指数，显示多数城市价格指数呈下降趋势。
• 图2：商品房贷款相关利率汇总，反映当前房贷利率水平。
• 表1：2022年各城房贷首付比例调整情况，显示多个城市已调整首付比例至较低水平。

分析师信息

• 韩笑：分析师，SAC执业证书编号：S1110521120006，邮箱：hanxiaob@tfzq.com。
• 胡冰清：联系人，邮箱：hubingqing@tfzq.com。

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