20230912-东方金诚-2023年8月地产债运行情况报告_头部房企风险事件引发市场关注_住房信贷政策出现差别化调整_9页_2mb

2023年8月地产债运行情况分析

核心观点

• 发行规模大幅下降：8月，境内地产债发行主体、数量和规模环比分别骤降154%、229%和277%，净融资额为-4419亿元。
• 信用风险事件频发：民营企业地产债利差大幅走扩，碧桂园等主体债券价格波动剧烈，远洋控股遭遇美元债违约。
• 境外融资压力大：房企境外债净融资额持续为负，面临偿还压力。
• 政策优化预期：差别化住房信贷政策和存量首套住房贷款利率调整即将出台，有望推动需求释放，四季度楼市或趋势性企稳。

发行情况

• 8月共有22家房企发行37只境内地产债，总规模36918亿元，同比大增，但环比全面下滑。
• 国有企业发行规模环比下降292%，民营房企发行规模同比、环比均下滑，对政策依赖程度加深。
• 美的置业、龙湖集团、碧桂园等房企境内债先后展期。

利差与价格波动

• 国有与民企地产债利差呈分化走势，民企利差大幅拉大至17%，国企相对稳定。
• 地产债二级市场交易不活跃，单日内价格最大波动达7.8-3.5倍，8月价格异动频次同比增加。

风险事件频发

• 8月新增境内债展期主体2家，远洋控股、景瑞地产发生境内债展期。
• 碧桂园境内见闻展期方案获通过，名义已脱离风险，但流动性危机未完全解除。
• 8月14日远洋控股因未按时支付美元债利息遭到资不抵债。

境外融资收缩

• 全球发行规模环比飆升，净融资额环比明显下降，净偿还压力大。
• 境外债券大幅缩水，碧桂园、远洋等机构境外融资信心下挫。

政策展望

• 9月即将发布住房信贷政策和利率调整。
• 后续各城将依据市场情况灵活出台政策，包括限购、贷款首付、税费调整等。
• 信用风险水平有望随楼市回暖下降，但房企间的分化仍将存在。