> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 高空置压力下市场竞争进一 # 步加剧 # 2026年2月 # 洞察和建议 2025年下半年天津优质办公楼市场维持平稳运行。需求集中在了海河沿线及南京路-小白楼市场中，其中新项目的预租贡献了一定的去化量，其余市场表现较为平静。需求结构方面，市场仍以中小面积为主，且以企业搬迁需求为核心。在有效新增需求偏弱及新项目入市的双重压力下，空置率继续小幅上涨并处于高位。租金下行趋势持续，甲乙级市场租金差进一步缩小。 业主建议业主采用灵活租金与优惠条款，提高性价比，加快去化速度。同时，提升楼宇运营与配套服务，增强竞争力，稳定项目内存量租户提升续租率。 租户当前市场有大量优质空间待去化，建议租户利用好当期时机，优先选择中小面积、精装带家具的写字楼，降低入驻与时间成本。同时主动争取更长免租期等条款来提升议价空间。 <table><tr><td></td><td></td><td>2025下半年</td><td>2025全年</td><td>2026-28 年度均值</td></tr><tr><td>需求</td><td>下半年市场需求量略有上涨，全年需求总量与24年基 本持平，市场未出现明显回升迹象。</td><td>↑ 35,050平方米</td><td>↓ 56,650平方米</td><td>↑ 73,000平方米</td></tr><tr><td>供应</td><td>位于海河沿线的嘉里中心在下半年入市，全年市场仅 一个新增供应。</td><td>↑ 84,172平方米</td><td>↓ 84,172平方米</td><td>↑ 169,000平方米</td></tr></table> <table><tr><td></td><td></td><td>环比/2025下半年</td><td>同比/2025年末</td><td>2025-28年均增速/2028年末</td></tr><tr><td rowspan="2">净有效租金</td><td rowspan="2">由于市场需求不足，租金下半年下行趋势持续。</td><td>-1.7%</td><td>-4.8%</td><td>-6.8%</td></tr><tr><td>人民币59.0(每月每平方米)</td><td>人民币59.0(每月每平方米)</td><td>人民币49.9(每月每平方米)</td></tr><tr><td rowspan="3">空置率</td><td rowspan="3">受到新增供应影响，年末空置率小幅上涨。全年空置率未出现明显波动，持续位于高位。</td><td>+0.5个百分点</td><td>-0.1个百分点</td><td>+0.8个百分点</td></tr><tr><td>↑</td><td>↓</td><td>↑</td></tr><tr><td>35.4%</td><td>35.4%</td><td>37.9%</td></tr></table> 互联网科技 金融 专业服务 # 2025下半年回顾 # 市场需求未出现明显回升，存量项目竞争加剧 2025年下半年，天津优质写字楼市场净吸纳量为3.5万平方米（36.7万平方英尺）。全年净吸纳量为5.7万平方米（61.4万平方英尺），总量与2024年基本持平，市场未出现明显回升迹象。 从需求结构看，下半年市场主要来自于新项目预租。租赁活动以中小面积需求为主导，二房东表现较为活跃。值得注意的是，为顺应市场需求变化，部分业主积极调整产品策略，推出精装修、小单元分割的办公户型，此类房源在下半年市场去化表现尤为突出。 为应对市场内有效需求的不足，租金在下半年继续下行，环比下降 $1.7\%$ ，同比下降 $4.8\%$ 至59.0元每月每平方米。企业端对于价格的敏感度不断提升，导致市场中甲级项目租金不断调整与乙级项目的价差不断缩小，市场竞争格局进一步演化。 下半年位于海河沿线的嘉里中心入市。受到新项目入市及需求端不足的影响，空置率下半年环比上涨0.5个百分点至 $35.4\%$ # 市场预测 # 供应压力逐年上涨持续推高空置压力 2026-2028年市场新增供应总量预计达到51万平方米（549万平方英尺），新增供应呈现逐年上涨的趋势。新增供应主要集中在海河沿线及南京路-小白楼子市场中心。 如果新项目可以如期完工入市，未来三年新增供应压力的上涨将会推动市场空置率继续在高位波动。在空置率高企的背景下，预计市场租金短期内难以出现企稳回升迹象。 供应,净吸纳量及空置率，2020-2028F 数据来源：高力国际 净有效租金及空置率，2020-2028F 数据来源：高力国际 如需更多资讯，请联系： 吕蔚然 总经理|天津分公司 +86 10 8541 1056 Weiran.lv@colliers.com 李莹 副董事|办公楼服务|天津分公司 +86 10 8541 1043 Summer.Li@colliers.com # 关于高力国际 高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在70个国家建立的运营网络，超过23,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收超过49亿美元，旗下管理的资产总额达1000亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。 更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com，也可扫描二维码，关注官方微信公众号及知乎号： 版权所有©2025高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。