房地产：积极信号共振，迈过“最坏时刻”_20页_2mb

房地产市场积极信号共振，迈过“最坏时刻”总结

核心内容

华泰研究认为，自2024年以来，房地产市场在多个维度出现了积极信号，表明“最坏时刻”或已过去。政策加速落地，包括土地收储、白名单等，推动市场逐步恢复。重点城市成交量、房价、土地市场等均呈现改善迹象，同时头部房企的信用风险处置取得进展，增强了市场信心。

主要观点

1. 成交量回升：年初至今，19城新房+二手房成交面积同比回正，春节后二手房成交面积为过去4年同期最好水平，其中一线城市表现尤为突出。
2. 前瞻指标改善：带看数据恢复至去年10-11月水平，显示市场回暖具有持续性，非脉冲式反弹。
3. 房价止跌回稳：一线城市二手房价格连续4个月回升，初步显示出止跌回稳迹象。
4. 土地市场热度回升：全国涉宅用地成交金额和溢价率均有所提升，核心城市出现新“地王”，显示房企信心结构性修复。
5. 信用风险缓解：头部房企如万科风险处置取得进展，融资环境逐步改善，有利于行业信心修复。
6. 政策持续发力：土地收储、白名单等政策加速落地，进一步推动市场去库存和保交楼。

关键信息

• 成交量数据：

  • 44城新房成交面积同比上升1%（2024年同比-19%）。
  • 22城二手房成交面积同比上升28%（2024年同比+11%）。
  • 19城新房+二手房成交面积同比上升14%（2024年同比-7%）。
  • 节后数据显著优于节前，其中二手房成交面积为过去4年同期最好水平。

• 库存与去化周期：

  • 截至2024年末，80城取证待售库存较2024年9月减少7%。
  • 去化周期加快2.9个月，其中一线城市加快4.0个月。

• 房价表现：

  • 一线城市二手房价格指数自2024年10月以来连续4个月回升。
  • 2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%，其中北京回升4.3%，上海回升0.6%，深圳回升2.7%。

• 土地市场表现：

  • 1-2月涉宅用地成交金额同比上升11%，溢价率提升至9%-14%，创2022年以来新高。
  • 重点城市出现“地王”，如杭州、上海、深圳、北京等地。

• 信用修复：

  • 万科等房企信用风险阶段性稳定，融资环境改善。
  • 境内债到期收益率显著下降，境外债收益率也有所下行。

投资建议

• 重点推荐A股开发股：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股。
• 重点推荐港股开发股：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、龙湖集团。
• 重点推荐物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余。

风险提示

• 地产政策波动风险
• 地产基本面复苏不及预期风险
• 部分房企面临经营风险

展望2025

2025年房地产市场有望实现“止跌回稳”，政策将继续支持市场稳定。重点城市成交量有望稳中有升，房价和地价逐步回升，政策护航力度加大，包括行政政策、房贷利率、去库存和城中村改造等。

行业走势图

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