房地产行业2023年中期投资策略：迈过旧时路，探寻新机遇-20230701-申万宏源-89页_2mb

房地产行业2023年中期投资策略总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产行业在2023年中期的供需情况、政策导向及投资前景，认为房地产市场在短期面临压力，但中期具备一定的复苏空间。通过与日本、美国房地产泡沫破裂前的对比，认为中国房地产市场不会重蹈日本覆辙，同时提出对优质房企和物业管理板块的看好建议。

主要观点与关键信息

1. 中期判断：需求有支撑，供给处低位，中期不悲观

• 预计未来5-10年商品房需求中枢约为13.4亿平米，2022年销售面积已降至12.5亿平米，呈现超跌状态。
• 供给端已过度出清，出险房企数量超过52家，产能出清达36%，高于需求降幅的25%，对房价形成支撑。
• 与日美相比，中国仍存在城镇化率、人均住房面积、旧房更新率等方面的提升空间，具备一定发展潜力。

2. 短期判断：短期有压力，总量待修复，结构强弹性

• 2023年1-5月，全国商品房销售面积同比-3.0%（计算值-19.7%），销售金额同比+6.8%（计算值-4.8%）。
• 一二线城市销售表现优于三四线城市，但整体仍处于低迷状态。
• 二手房成交复苏力度强于新房，预计2023年新房弱、二手房强的格局将延续。
• 房企投资避险情绪浓厚，导致土地市场城市极致分化，部分二线城市成交缩量严峻。

3. 政策判断：疏通政策梗阻，短期修复供需，长期优化制度

• 政策放松已持续8-18个月，预计后续将超过2014年周期的19-25个月，政策友好期更长。
• 短期需通过需求端支持刚需和改善型需求、稳定房价预期；供给端需保项目更保主体、给予长期稳定预期。
• 长期需优化制度，包括分类监管需求主体、建立多层次供给体系、鼓励行业新发展模式等。

4. 投资分析意见：迈过旧时路，探寻新机遇，维持“看好”评级

• A股推荐：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A。
• H股推荐：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团。
• 物业管理板块推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注招商积余。

5. 风险提示

• 政策再收紧、房地产税试点超预期推出、房企销售回款下行、融资现金流恶化、出险房企范围扩大。

行业趋势与结构分化

2.1 需求端

• 2023年5月，64城商品房成交面积同比+15.3%，但一线、二线、三线城市去化率均呈下行趋势。
• 一线城市二手房价格指数环比均为负，表明房价下行范围扩大。
• 未来改善型需求将成为住房需求的主导，占比预计从37.5%提升至44.2%，而刚需占比下降。

2.2 供给端

• 2022年300城住宅类土地成交面积同比-32%，2023年1-5月同比-24%，土地市场持续低迷。
• 2023年1-5月新开工面积同比下降22.6%，预计后续开工修复将较慢。
• 竣工面积同比上升19.6%，但受限于开工低基数，后续竣工改善难度较大。

2.3 结构分化

• 房企加速违约/展期，2021年至今52家房企出险，销售产能出清占比约36%。
• 52家出险房企合计已开工未售库存约2.9亿平米，占全国库存的27%。
• 央国企销售份额提升明显，2022年TOP100房企中央国企销售额占比达45%，5月提升至53%。

中日美对比分析

行业基本面

• 城镇化率：中国2022年为65.2%，日本1990年为77.3%，美国2005年为79.9%。
• 人均住房面积：中国2021年为30.3平，日本1993年为29.8平，美国2003年为68.2平。
• 居民部门杠杆率：中国2021年为61.3%，日本1990年为68.4%，美国2005年为92.9%。
• 非金融企业部门杠杆率：中国2021年为152.1%，日本1990年为139.3%，美国2005年为62.8%。
• 政府部门杠杆率：中国2022年为50.4%，日本1990年为69.4%，美国2005年为59.1%。

政策环境

• 货币政策：中国LPR仍相对高位，日美在困境前处于极低利率环境。
• 金融政策：中国对房地产行业金融资源实施强管控，日美在困境初期金融机构融资总量限制过快，美国则通过宽松政策促进市场。
• 购房交易端：中国存在限购、限售、限价等政策限制，日美几乎无购房限制。

行业背景差异

• 城镇化率：中国仍有较大提升空间，日美已进入瓶颈期。
• 经济增速：中国GDP增速高于日美。
• 人均住房面积：中国仍处于低位，日美较高。
• 非金融企业杠杆率：中国处于降杠杆通道，日美已达饱和，美国则略有下降。
• 政府杠杆率：中国仍有一定空间，日美和美国已较高。

未来展望

• 随着政策放松的持续推进，需求端将逐步复苏，销售有望在2023年有所支撑。
• 供给端的修复将受到债务压力和融资环境的制约，预计补库存节奏缓慢。
• 一二线城市基本面更优，政策友好期更长，具备更强的销售弹性。
• 优质房企有望在政策和市场双重利好下获得成长空间，建议重点关注其发展机会。

结论

综合判断，中国房地产行业在短期面临压力，但中期具备复苏潜力，行业结构进一步分化，优质房企及物业管理板块值得看好。政策层面需进一步优化，以支持供需两端修复，同时警惕政策再收紧、资金恶化等风险。