20230312-兴证国际证券-越秀房产信托基金-00405.HK-22年分派下降_静待经营基本面复苏_3页_625kb
报告摘要
无评级：越秀房产信托基金（00405.HK）总结
核心内容
越秀房产信托基金（00405.HK）在2023年3月10日发布的市场数据中，展示了其截至2022年末的财务状况和经营表现。报告由兴业证券经济与金融研究院整理，分析师宋健与孙钟涟共同撰写，其中孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会注册持牌人。
主要观点
- 2022年业绩承压：受疫情冲击及租金减免政策影响，公司经营端表现不佳，分派大幅下降。
- 写字楼收入逆势增长：尽管出租率下降，但租金单价保持稳定，写字楼净收入同比增长显著。
- 融资成本管理能力突出：公司有效对冲美元加息影响，通过人民币利率下行窗口置换债务，降低融资成本。
- 长期看好：公司物业资产质量高，布局核心城市，具备较强恢复能力；融资渠道多元，成本管理能力强，预计2023年分派收益率将提升。
关键信息
市场数据
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 市场数据日期 | 2023.03.10 |
| 收盘价（港元） | 2.02 |
| 总股本（百万股） | 4784 |
| 流通股本（百万股） | 4784 |
| 基金单位持有人应占资产净值（百万元） | 16104 |
| 总资产（百万元） | 43866 |
| 每基金单位持有人应占资产净值（元） | 3.37 |
2022年经营表现
- 总收入：18.73亿元，同比增长4.2%
- 物业收入净额：13.56亿元，同比增长4.4%
- NPI Margin：72.4%
- 每基金单位分派：0.1133元，同比下降43.6%
- 每基金单位分派收益率：6.63%，同比下降0.96个百分点
写字楼表现
- 出租率：84.7%，同比下降6.2个百分点
- 不含税租金单价：187.7元/平方米/月，同比持平
- 净收入：10.73亿元，同比增长29.4%
- 越秀金融大厦贡献：3.59亿元，同比增长1229.3%
- 分派增厚：8%
融资管理
- 平均付息成本率：3.05%，较2021年仅增加53bps
- 外币贷款对冲：通过加盖期权掉期锁定部分外币贷款对人民币的汇价
- 债务置换：境内12.84亿元人民币贷款置换，利率从4.31%降至3.45%，每年节约融资成本约1000万元
财务指标对比（2019A-2022A）
| 指标 | 2019A | 2020A | 2021A | 2022A |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入（百万元） | 2,058 | 1,759 | 1,796 | 1,873 |
| 同比增长(%) | 1.3 | -14.5 | 2.1 | 4.2 |
| 物业收入净额（百万元） | 1,495 | 1,323 | 1,298 | 1,356 |
| 同比增长(%) | 1.8 | -11.5 | -1.8 | 4.4 |
| NPI Margin(%) | 72.6 | 75.2 | 72.3 | 72.4 |
| 每基金单位盈利（元） | 0.28 | 0.18 | 0.20 | -0.12 |
| 每基金单位分派（元） | 0.24 | 0.20 | 0.20 | 0.11 |
| 每基金单位分派收益率(%) | 5.14 | 6.07 | 7.59 | 6.63 |
风险提示
- 宏观经济增长放缓
- 物业出租率不及预期
- 流动性收紧
- 美元加息
- 租赁收入不及预期
投资评级说明
- 股票评级：买入、增持、中性、减持、无评级
- 行业评级：推荐、中性、回避
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