2003年地产行业复盘暨当前投资判断：一二线安全边际凸显、疫情不改龙头深度价值申万宏源-19页_1mb

房地产行业疫情分析与投资建议总结

核心内容

本报告基于2003年非典疫情对房地产行业的影响进行复盘，并结合2020年疫情对房地产行业的影响，分析其对销售、政策、企业表现等方面的影响，进而提出投资建议。

主要观点

1. 非典影响短暂，行业影响较小

   • 2003年非典疫情对房地产行业影响有限，板块走势与大盘高度一致，政策因素是主要驱动力。
   • 2003年房地产销售面积和金额分别创出29.1%和34.1%的增速，显示行业整体表现强劲。
   • 疫情对销售影响主要集中在3-4月份，但随后快速修复，全年销售表现依然良好。

2. 龙头公司表现优异

   • 万科在2003年表现出色，全年涨幅达37%，其表现独立于板块。
   • 万科业绩驱动效应显著，销售高增带动销售PE下行，布局均衡，安全边际强。

3. 疫情对房地产销售的影响

   • 2020年疫情对房地产销售的影响主要来自商品房售楼部和房产中介暂停营业，以及建筑工地复工时间延迟。
   • 2月销售占比约为全年5%，对整体销售影响有限。
   • 3-4月份为传统销售旺季，占全年销售面积约16%，若复工延迟至4月，将对房企资金回笼造成影响。

4. 返乡置业需求为主要损失

   • 2019年返乡置业成交面积约为389.5万平，占全年销售面积的1%，且主要集中于三四线城市。
   • 由于返乡置业需求具有季节性，可能无法完全回补，从而对全年销售产生负面影响。

5. 投资建议

   • 推荐布局一二线及都市圈核心城市的房企，如万科A、保利地产、金地集团。
   • 也推荐避险属性较强的物管企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务等。
   • 不排除疫情结束后逆周期调节政策力度加大，一二线城市销售可能触底回升。

关键信息

• 疫情对销售的影响：预计2020年全年销售面积增速将下调1pct至-3.7%。
• 复工时间影响：若复工时间延迟至4月，3-4月销售窗口损失可能影响资金回笼。
• 需求回补：刚需和改善型需求可回补，但返乡置业需求难以回补。
• 行业集中度：行业集中度持续提升，龙头房企更具竞争优势。
• 政策影响：非典期间政策对地产板块估值压制显著，但疫情结束后政策可能转向支持。

结构化分析

2003年非典对房地产行业影响

• 销售表现：2003年房地产销售面积和金额分别增长29.1%和34.1%，创历史新高。
• 区域影响：疫情较重的北京和广东3-4月销售有所回落，但5月后开始修复。
• 政策影响：非典后期政策主要针对受疫情影响较大的行业，房地产被定位为国家支柱产业。

2020年疫情对房地产行业影响

• 销售影响：2月销售占比约5%，对全年销售影响有限。
• 复工影响：建筑工地复工延迟可能影响3-4月销售及资金回笼。
• 需求回补：刚需和改善型需求可回补，返乡置业需求难以回补，预计全年销售面积增速下调至-3.7%。

龙头房企表现

• 万科表现：2003年全年涨幅达37%，销售PE最高，业绩增长显著。
• 金地集团：2003年单季收入高速增长，显示其业绩表现强劲。
• 布局均衡：一二线城市布局均衡，安全边际高，受疫情影响较小。

投资建议

• 推荐房企：重仓一二线、资金状况优良的房企，如万科A、保利地产、金地集团。
• 推荐物管企业：避险属性较强的物管企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务。

图表与数据

• 图1：2003年商品房销售呈现前高后低走势但全年增速仍创新高。
• 图2：2003年房地产开发投资全年维持30%左右增长。
• 图3：北京商品房销售3-4月份有一定下滑，随后反弹。
• 图4：广东商品房销售2-4月份下滑明显，随后修复。
• 图5：万科销售进入持续提升状态，2005年成为破百亿房企。
• 图6：金地集团2002-2004年收入持续高速增长。
• 图7：2003年万科全年单季收入增速稳定高增。
• 图8：金地集团2003年Q1-Q3单季收入高速增长。
• 图9：2003年由非典主导的行情板块与大盘走势高度一致。
• 图10：万科历年来销售PE。
• 图11：万科各城市布局均匀。
• 图12：主流房企第一大重仓城市建面占比。
• 图13：北京疫情控制后销量快速回补。
• 图14：三四线销售面积占比逐步提高。
• 图15：三四线销售金额占比达56%。
• 图16：商品房销售面积一季度约占全年的17%。
• 图17：新开工面积一季度约为全年的17%。
• 图18：3-4月销售回款占全年的比例显著高于1-2月。
• 图19：3-4月100大中城市的土拍占全年总价比例在10%以上。

表格数据

• 表1：2003年非典大事记。
• 表2：恢复经济增长政策主要针对受疫情影响较大行业。
• 表3：2003年调控及货币政策。
• 表4：板块2001-2004年涨跌幅拆解。
• 表5：万科2001-2004年涨跌幅拆解。
• 表6：2003年非典期间房地产销售与政策影响。
• 表7：各地复工时间限制。
• 表8：测算返乡置业需求约占2019年全国销售面积1%。
• 表9：2月销售占比在不同规模房企中均在5%左右。
• 表10：各线城市当月销售面积占比。

投资评级

• 股票投资评级：买入（Buy）、增持（Outperform）、中性（Neutral）、减持（Underperform）。
• 行业投资评级：看好（Overweight）、中性（Neutral）、看淡（Underweight）。
• 基准指数：沪深300指数。

法律声明

• 本报告仅供申万宏源证券研究所有限公司客户使用。
• 本报告基于公开信息撰写，不保证其准确性或完整性。
• 投资决策需结合个人情况，不应仅依赖投资评级。
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