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龙湖集团证券研究报告总结

核心内容

龙湖集团（00960.HK）作为港股通标的，其房地产行业研究报告维持“买入”评级，目标价为24.00港元，较当前价格20.50港元有约17%的预期升幅。该报告基于2023年6月18日的最新数据，分析了公司的销售表现、拿地策略、财务状况及投资价值。

主要观点

• 销售表现稳健：
  2023年1-5月龙湖集团合约销售金额累计为817亿元，同比增加34%；权益销售金额为543亿元，同比增加33%。5月单月权益销售金额同比增加4%，但销售面积同比减少2%。

  • 销售均价有所增长，5月权益销售均价为17234元/平方米，同比+6%；前5月累计销售均价为17088元/平方米，同比+1.0%。

• 拿地策略聚焦一二线城市：

  • 5月单月公司新获取4幅地块，合计建筑面积35万平米，权益建筑面积19万平米，权益比例为54%，总土地款39亿元，权益土地款20亿元，平均拿地成本为11357元/平米。
  • 1-5月累计新拿地17幅，累计GFA为169万平米，累计权益GFA为110万平米，权益比例为65%。
  • 1-5月总土地款为220亿元，权益土地款为146亿元，楼面地价为13059元/平米，较2022年有所提升。
  • 拿地金额占销售金额比例为27%。
  • 按金额划分，公司新获取土地中，一线及二线城市分别占33%和67%。

• 商业板块稳步拓展：

  • 2022年商场收入为93亿元，同比增长15%。
  • 预计2023年商场收入同比增长25%+。
  • 2023年计划新开业5重资产+6轻资产购物中心，截至年末购物中心数量将达到87个。
  • 已开业项目包括杭州国芳天街（轻资产）和长沙芙蓉天街（重资产），乐山星悦荟（轻资产）已挂牌。

• 财务状况保持平稳：

  • 公司持续主动管理负债，短债占比保持行业较低水平。
  • 截至2022A，公司净负债率为58.1%，同比提升11个百分点。
  • 平均融资成本为4.10%，同比下降4bps。
  • 每股股息逐年增长，2023年每股派息为118分，2024年预计为126分，2025年预计为137分。
  • 每股核心收益预计逐年上升，2023E为3.93元，2024E为4.18元，2025E为4.58元。

• 盈利与估值：

  • 预计2023/2024年营业收入分别为2673/2795亿元，同比增长6.7%/4.6%。
  • 核心净利润预计分别为234/250亿元，同比增长4%/7%。
  • 目标价24.00港元对应2023/2024年PE为5.3/5.0倍。
  • 当前股价对应2022A/2023E股息收益率为6.3%/6.6%。

关键信息

市场数据

主要财务指标

财务比率

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值
• 租金收入不及预期

投资建议

• 股票评级：买入（对应相对市场指数涨幅大于15%）
• 行业评级：未单独说明，但整体维持“买入”评级

总结

龙湖集团在2023年保持了良好的销售表现和拿地策略，聚焦一二线城市，优化土储质量，销售均价稳步上升。公司财务状况稳健，持续管理负债，融资成本下降，股息收益率稳定增长。预计未来几年核心净利润和每股收益将稳步提升，公司估值处于低位，具备一定投资价值。然而，需关注宏观经济和政策风险，以及销售和租金收入的不确定性。