前瞻：2021年中国城市更新发展前瞻报告_59页_4mb

2021年中国城市更新发展前瞻报告总结

核心内容概述

城市更新是针对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等已不适应现代化城市生活的区域进行改造，旨在完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境，促进土地、能源、资源的节约集约利用，实现经济和社会的可持续发展。城市更新包括旧城改造与棚户区改造，其中旧城改造为当代城市更新形式，棚户区改造属于广义旧城改造范畴。

城市更新的主要形式包括拆除重建类、有机更新类、综合整治类，其主要特征分别为：推倒重建、点状保留、增量开发；基本保留、少量拆建、提质增效；基本不涉及建筑物改建。城市更新的作用包括：提升城市活力、活化历史文化基础、实现可持续发展、改善生态及人文环境、促进产业结构升级、提高资源利用效率。

主要观点与关键信息

城市更新的必要性与发展痛点

• 供需现状：房地产供给端持续上行，商品房销售面积和销售额均增长，但需求端增速不及供给端。
• 区域供需不均：一线城市销售量价齐升，二线城市分化剧烈，三线城市表现偏强，但部分城市因政策或市场原因销售回落。
• 土地市场热度：一线、核心城市群三线城市土地市场热度较高，非核心城市群三四线城市热度较低。
• 城市更新的必要性：随着房地产进入“存量时代”，城市更新成为核心城市发展的主要路径，尤其在“三区一村”（老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村）中实施。

政府视角下的城市更新

• 顶层设计：国家“十四五”规划提出实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。
• 地方政策：广东、深圳、上海等地率先出台城市更新政策，如《深圳市城市更新办法》、《上海市城市更新条例》等。
• 融资措施：政府提供容积率奖励、土地出让金返还、税费减免、政策性贷款等，以支持城市更新项目。
• 管控措施：设立城市更新管理机构，建立信息交流平台，推动多方合作与利益平衡。

房企视角下的城市更新

• 布局情况：TOP100房企中，80%参与城市更新，其中88%的TOP50房企已涉足城市更新。房企多聚焦粤港澳大湾区，如恒大、佳兆业、荣盛发展等。
• 主要难点：
  • 运作周期长、业态复杂：考验房企的经营与协调能力。
  • 资金占用量大：长期占用资金，对房企融资能力提出挑战。
  • 政企矛盾：需协调多方利益关系，考验房企的综合协调能力。
• 解决方案：房企需具备规划定位、资金运作、专业统筹协调、建设运营服务等综合能力。

发展趋势前瞻

5.1 当代城市更新发展方向

• 存量空间优化：减少增量更新，减少大拆大建，注重存量空间的优化。
• 多维价值：城市更新需兼顾生态文明、经济效率、社会公平、法律争议、文化遗产与环境保护。
• 多元对象：根据不同城市规模和特点，采取不同的更新重点。
• 多方主体参与：提高公众参与度与满意度，实现利益共赢。
• 综合思维：多学科交叉融入，系统协调城市更新规划与管理，符合城市发展规律。

5.2 城市更新趋势

• 绿色低碳发展：城市更新需落实绿色低碳要求，如《2030年前碳达峰行动方案》提出加快城乡建设绿色低碳转型。
• 建筑能效提升：推广绿色建筑、节能改造、可再生能源应用，如光伏发电、热泵、地热能等。
• 农村低碳转型：推进绿色农房建设，发展节能低碳农业大棚，推广节能环保农机和渔船。
• 助力城市高质量发展：城市更新将成为未来城市发展的新增长点，推动城市功能升级、空间优化和产业转型。

总结

城市更新已成为中国城市发展的新方向，其必要性源于房地产市场进入存量时代，同时面临供需不均、区域发展不平衡等挑战。政府通过政策引导、融资支持、管控协调等方式推动城市更新，房企则需在复杂的运作周期、资金压力与政企协调中寻求解决方案。未来城市更新将更加注重绿色低碳发展、存量空间优化和多方共赢，成为实现高质量城市化的重要途径。