20230222-浙商证券-债券市场专题研究_二手房成交量超21年同期水平_9页_743kb

债券市场专题研究总结

核心内容

本报告聚焦于房地产市场及债券市场动态，重点分析政策放松对新房需求的影响、二手房市场回暖情况、房企债务到期高峰及地产债估值分层现象，并提出相应的投资建议与风险提示。

主要观点

1. 政策放松推动新房需求回暖
   扬州于2023年2月20日出台重磅宽松政策，进一步放松限购、限售等限制性措施，同时提高公积金贷款额度、降低首套房贷利率下限，并提供购房补贴、优化预售资金监管等，旨在刺激刚性和改善性住房需求。随着各地政策逐步调整到位，新房市场有望迎来回暖。

2. 二手房市场持续回暖，量先于价
   2月以来，二手房成交面积持续增长，近两周已超过2021年同期水平，且挂牌价环比上涨。二手房市场表现优于新房，主要由于政策宽松提升流动性，叠加新房供应不足及购房者对交楼的担忧。预计二手房回暖行情仍将持续。

3. 三线城市新房需求率先结构性修复
   三线城市新房销售同比显著增长（+35%），而一、二线城市则出现同比下滑（-21%、-3%），主要因前期需求集中释放。1月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指数已止跌，价格修复可期。

4. 房企债务压力凸显，需关注偿债高峰
   中资海外债正处于年内偿债高峰（1-2月），境内债也将迎来3月的小高峰，其中央国企债券占比较大，民企债券高峰在5月。外债发行制度由备案制转为审批制，将对房企境外融资产生影响。

5. 地产债估值分层现象持续
   地产债市场仍呈现分层趋势，优质房企信用风险下降，收益率接近2021年中水平；已违约房企收益率上行；未违约房企收益率小幅下行。政策累积有助于优质房企信用改善。

关键信息

政策动态

• 扬州政策内容涵盖取消限购、购房补贴、取消限售、商转公、公积金贷款额度提高、首套房贷利率下限降低、人才购房契税补贴、保交楼等。
• 其他城市如临沂、武汉、鞍山等也出台了相关放松政策，但扬州政策更为全面。

市场基本面

• 二手房市场持续回暖，成交面积及挂牌价均环比上升。
• 三线城市新房销售结构性修复，而一二线城市需求释放后出现回落。
• 1月份全国新房价格指数环比止跌，价格修复预期增强。

债务到期高峰

• 中资海外债：1-2月为年内偿债高峰。
• 境内债：3月为央国企债券到期小高峰，5月为民企债券到期高峰。
• 外债制度由备案制转为审批制，影响房企境外融资能力。

估值分层

• 优质房企：收益率曲线主要受经济周期影响，信用风险下降，收益率接近2021年中水平。
• 未违约房企：收益率受经济周期和信用资质双重影响，小幅下行。
• 已违约房企：收益率上行，主要由信用风险及展期方案决定。

配置建议

• 建议配置优质央国企2Y内地产债，因其信用风险较低，收益率更具吸引力。

风险提示

• 需求修复不及预期。
• 房企流动性改善不及预期。
• 政策执行力度不足或市场环境变化带来的不确定性。

附录：相关报告

1. 《重庆城投全析：一区两群，各有千秋一一城投债区域报告系列》2023.02.21
2. 《地产投资领先指标弱修复》2023.02.20
3. 《“债券定价逻辑”下的宏观数据库一一利率系列（货币、财政、汇率、资金面）》2023.02.15

投资评级说明

• 股票投资评级：以6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持四类。
• 行业投资评级：以6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡三类。

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