2017年下半年南宁甲级写字楼市场概况_9页_1mb

报告摘要

南宁甲级写字楼市场概况总结

核心内容

2017年下半年，南宁甲级写字楼市场迎来显著变化，新增供应量增加，市场活跃度提升。随着多个新项目入市，市场总存量迅速增长，但五象新区因配套设施不完善，市场表现相对滞后。同时，东盟商务区的优质写字楼租金上涨，而传统商圈如金湖商圈保持较低空置率。2018年预计有约165万平方米的甲级写字楼供应入市，市场面临较大挑战。

主要观点

宏观经济背景：
- 南宁2017年前三季度地区生产总值为2,659.53亿元，第三产业占比显著。
- 房地产开发投资和竣工面积均有所增长，但人均可支配收入数据不全。
- 南宁与周边城市相比，经济规模较小，但发展潜力较大。
主要地块成交情况：
- 高新区是主要的地块成交区域，涉及住宅和工业用地。
- 工业用地成交面积较大，但价格相对较低。
- 住宅地块成交价格较高，显示市场对高品质住宅的需求。
主要写字楼物业大宗交易：
- 江南万达、绿地中心、九洲国际等项目有大宗交易记录。
- 交易多为企业或个人，显示市场活跃度。
市场动态：
- 新增供应与净吸纳量：
  - 2017下半年新增供应331,451平方米，占全市甲级写字楼市场总存量近三分之一。
  - 全年净吸纳量达180,179平方米，显示市场需求强劲。
  - 东盟商务区租赁活跃，五象新区因配套设施不完善，成交乏力。
- 主要租赁交易：
  - 租户包括金融保险类企业、律所、医疗健康行业及投资公司。
  - 小型办公隔间需求旺盛，包租市场兴起，吸引创业公司及中小企业。
  - 外资企业租赁面积萎缩，主要因预算下降及承租能力减弱。
租金与空置率：
- 四季度平均租金回升至103.28元/平方米/月，环比上升5.8%。
- 东盟商务区租金增长显著，九洲国际高价入市，带动区域租金上升9.3%。
- 金湖商圈空置率低至1%，显示市场稳定。
- 五象新区空置率上升至40.16%，主要因供应过剩及配套设施不足。
未来供应预测：
- 2018年预计新增供应165万平方米，其中90%位于五象新区。
- 龙光世纪等新项目预计短期内带动租金小幅下调。
- 部分开发商调整策略，如将商办用途转为酒店或返租式公寓，以规避风险。
- 长期来看，地铁贯通、住宅交付及配套设施完善将提升五象新区人气，促进甲级写字楼市场发展。
- 广西与东盟国家的合作，尤其是物流列车开通，为招商引资提供支持。

关键信息

新增供应：2017下半年新增供应331,451平方米，全年吸纳量达180,179平方米。
租金变化：四季度平均租金103.28元/平方米/月，东盟商务区租金上涨9.3%。
空置率：五象新区空置率上升至40.16%，金湖商圈空置率仅1%。
未来供应：2018年预计新增供应165万平方米，其中90%位于五象新区。
市场策略调整：部分开发商将商办用途转为酒店或返租式公寓，以应对市场压力。
区域表现：
- 东盟商务区：租赁活跃，租金上涨，但空置率也有所上升。
- 五象新区：供应量大，但需求不足，空置率高。
- 金湖商圈：市场稳定，空置率低，租金回报率高。