20170121-中泰证券-房地产行业季度报告：十二月份数据点评：成交回落，投资企稳_11页_999kb

房地产行业12月数据点评总结

核心内容概述

本报告分析了2016年12月中国房地产行业的发展状况，重点讨论了商品房成交量、房价走势及地产投资情况。整体来看，房地产市场在调控政策和周期性下行的双重影响下，成交量和房价均出现短期波动，但投资端有所企稳。报告认为，短期内政策不会发生转变，市场将维持平稳健康的发展基调。

主要观点

• 成交量回落：
  2016年1-12月商品房销售面积累计同比+22.5%，增速延续下行趋势。调控政策与市场周期叠加导致成交量回落，三线城市因未受限购限贷政策影响，表现优于一二线城市。

• 房价短期企稳，长期依赖货币环境：
  一线城市房价在调控后有所回落，但主要由高端楼盘预售证未发放导致的短期扰动，不意味着房价真正回调。房价长期走势取决于货币政策宽松程度和商品房销量增长的持续性。

• 地产投资企稳：
  2016年1-12月全国房地产开发投资累计同比增长6.9%，新开工面积同比增长8.1%，土地购置面积同比下降3.4%。房企库存偏低，资金充裕，短期内仍会维持一定新开工进度，但土地购置可能进一步下滑。

• 政策转向需等待投资和房价回调：
  政策转向需等到地产投资和房价回调同时兑现，短期内政策仍以抑制泡沫和防止大起大落为主基调，不会发生明显转变。

• 投资建议：
  建议关注销售可能超预期的公司，如新城控股等；同时关注国企改革、重组、转型预期的地产公司，如万业企业、鲁商置业等。

关键信息

行业数据概览

重点公司数据（2015A-2017E）

投资预测

• 2017年全年销售增速：预计同比回落。
• 2017年全年新开工增速：预计为2%。
• 2017年房地产投资增速：预计同比下降1.4%。
• 个人按揭贷款增速：从1-10月的51.5%回落至1-12月的46.5%。

市场趋势分析

• 成交端：受调控政策和周期性影响，成交量增速回落。
• 价格端：一线城市房价短期回落，但主要是结构性因素导致，不预示长期回调。
• 投资端：小幅反弹，但土地购置面积继续收缩。
• 资金来源：受融资窗口收紧和限贷影响，资金来源增速放缓，预计一季度到上半年将持续下滑。

政策与市场环境

• 中央经济工作会议：提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，政策收紧，但强调“防止大起大落”。
• 货币政策：稳健中性，不具备进一步宽松空间，制约房价上涨。
• 美联储加息预期：对国内货币政策形成压力，影响房价长期走势。

图表目录

• 图表1：房屋竣工面积与销售同比
• 图表2：商品房成交套数同比（4周）
• 图表3：商品房销售价格增速
• 图表4：北京商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表5：上海商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表6：深圳商品房、二手房销售价格、供销比
• 图表7：房价指数
• 图表8：货币与房价
• 图表9：地产调整传导链
• 图表10：房地产投资和开发资金来源（三月移动平均）
• 图表11：房地产开发资金来源（三月移动平均）
• 图表12：土地购置、销售与新开工
• 图表13：全国商品房库存销售比
• 图表14：一线、二线城市库存销售比
• 图表15：贷款利率下降
• 图表16：地产开发资金来源
• 图表17：地产板块流动负债/负债合计
• 图表18：每股现金流量净额（单位：元）
• 图表19：地产投资完成额测算

投资评级说明

• 增持：预期未来6个月内上涨幅度在5%以上
• 中性：预期未来6个月内上涨幅度在-5%至+5%
• 减持：预期未来6个月内下跌幅度在5%以上

风险提示

• 市场有风险，投资需谨慎
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议
• 报告数据可能随时调整，投资者应自行关注更新信息
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