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万科A 2024年半年报点评总结

业绩表现与下滑原因

公司2024年上半年实现营业收入14,278亿元，同比下降28.93%；归属于母公司净利润亏损985亿元，同比下滑幅度高达1,998.2%。业绩下滑最主要的原因包括：

• 开发业务结算规模及毛利率显著下降，结算毛利率为68%，同比下降13.5个百分点；
• 大额资产减值，计提存货跌价准备210亿元、信用减值损失210亿元；
• 一些非主业财务投资出现亏损；
• 为加快资金回笼，部分资产交易价格低于账面价值，导致净利承压。

毛利率下滑与业务调整

公司上半年毛利率为8.12%，较去年同期下降10.75个百分点。其中开发业务毛利率为7.25%，同比下降12.06个百分点；物业管理毛利率则维持较高水平在13.65%。

销售及库存情况

虽面临压力，销售仍保持一定优势：

• 2024年上半年实现销售金额12,733亿元，在14个城市中排名第一或第二，排名前列；
• 重点推进现房和准现房销售，上半年分别实现240亿元和320亿元；
• 截至2024年6月，已售未结面积和金额分别降至2,213万平方米和3,272亿元，同比下降明显。

融资与债务风险

公司债务情况依然承压，净负债率增至62%，有息负债占总资产比例高达23.3%。同时，短期融资压力较大，年内有20亿元债券到期。公司现金流状况不佳，经营活动现金流净支出达518亿元，需继续通过大宗交易及REITs等方式筹集资金。

新业务发展与转型

万科积极推进战略转型，部分新业务表现良好：

• 物业服务板块持续增长，万物云上半年收入达176.3亿元，同比增长9.5%；
• 商业运营收入增长67%；
• REITs项目顺利落地，中金印力消费基础设施REITs上市募集资金净额达326亿元。

公司前景与评级调整

鉴于当前行业调整及公司战略转型的进展，报告展望同时调整了盈利预测，下调2024年至2026年归母净利润预测，并维持“增持”评级。

风险提示

主要投资风险包括销售不及预期、房屋价格下跌及宏观经济变化等不利影响。

总结

万科A在2024年上半年面临严峻市场环境，业绩下滑明显，主要是由于行业调整和去杠杆的冲击。公司通过去库存、资金回笼及多元化业务布局积极应对风险，虽然短期债务压力仍存，但新业务发展稳健，具备较强稳定性和转型潜力。随着大宗交易和REITs项目的推进，以及政策支持力度加大，公司有望逐步恢复市场信心。