20241101-天风证券-万科A-000002.SZ-万科A24年三季报点评_亏损加剧_全力保障债务兑付_3页_703kb

万科A（000002）季报点评总结

投资评级：房地产开发行业 / 投资评级：增持（维持评级）
当前价格：928元，目标价格：未提供

业绩概况

• 2024年前三季度：
  • 营收：21989.5亿元，同比下降24.25%
  • 归母净利润：亏损1794.3亿元，同比转亏
  • 毛利率：9.5%，较年中提升13.8个百分点，但较2023年同期下降8.08个百分点
  • 单季度表现：第三季度营收同比下降13.76%，亏损幅度进一步扩大，主要原因为开发业务结算规模下滑、计提减值及非主业投资亏损。

经营亮点

1. 销售与去化：

   • 前三季度合同销售金额1812亿元，同比降幅收窄至35.4%。
   • 十一期间认购金额达1022亿元，日均认购量较中秋增长113%，南方和上海区域转化率提升明显。
   • 截至三季度末，并表范围已售未结金额约29294亿元，库存去化加速。

2. 新项目拓展：

   • 前三季度新增4个开发项目，权益建筑面积242万平方米。
   • 存量土储规模充沛，规划中项目总建面约30220万平方米。

3. 业务稳健性：

   • 物业服务：万物云年化饱和收入同比增长12%
   • 仓储物流：经营收入296亿元，同比增长63%
   • 租赁住宅：营业收入263亿元，同比增长37%
   • 商业运营：营收667亿元，同比增长15%，客流和销售额分别增长96%和41%。

财务与债务

• 货币资金：截至三季度末为7975亿元，较中期减少1265亿元，但经营性现金流连续两季度为正。
• 债务：剔除预收款后资产负债率65.4%，较年初下降0.1个百分点；有息负债3276.1亿元，年内债务兑付顺利完成。
• 盈利能力：归母净利润预计2024-2026年分别为-155.4亿元、-29.5亿元、10.1亿元，ROE持续下滑，但仍保持经营性现金流稳定。

投资建议

• 受益于安全经营策略和政策支持，公司有望在行业调整中稳步过渡。
• 维持“增持”评级，调整盈利预测并关注新发展模式的转型成效。

风险提示

• 宏观经济波动、房地产销售不及预期、政策风险、财务杠杆风险等。