20230217-五矿期货-热卷专题报告_对于房屋新开工的思考_8页_926kb

房屋新开工与房地产用钢需求分析总结

核心内容

本报告分析了2023年我国房地产市场的发展趋势，重点探讨了房屋新开工与土地成交之间的关系，以及房地产行业对钢材需求的影响。报告指出，随着新冠防疫政策调整为“乙类乙管”，市场对经济触底的预期趋于一致，交易逻辑从单纯交易复苏转向博弈经济复苏节奏。

主要观点

• 市场交易逻辑转变：春节后市场交易重心从复苏预期转向复苏节奏的博弈，导致钢材价格走势出现分化，5月合约回撤而5-10价差维持在季节性低位。
• 房地产景气度低迷：截至2022年12月，房地产行业景气度仍处于历史低位，商品房成交面积同比下滑显著，显示终端市场尚未企稳。
• 土地成交与新开工背离：2022年6月后，土地成交与新开工数据出现显著背离，相关性转为负数，主要由于民企拿地占比下降，导致开发周期延迟。
• 新开工数据预测：假设开发周期滞后6个月，预计2023年Q1房屋新开工累计值同比上升约34%，H1累计值同比上升约28%。
• 停工项目复工预期：房地产开发贷增速回升，表明融资环境改善，叠加“保交楼”政策，预计停工项目将带来约3000万平方米/月的施工面积增量。
• 三种场景假设：报告提出了三种可能的房地产用钢需求情景，分别对应不同的市场复苏路径。

关键信息

土地成交与新开工关系

• 土地成交溢价率维持在周期底部（1.64%），反映企业拿地意愿差。
• 土地成交规划建筑面积自2022年6月见底，显示下游终端情况有所改善。
• 2021年后，国企及城投企业拿地占比上升，民企占比下降，导致新开工数据滞后于土地成交数据。

房屋新开工数据预测

• 2023年Q1房屋新开工累计值预估为40000万平方米，同比上升约34%。
• 2023年H1房屋新开工累计值预估为85000万平方米，同比上升约28%。
• 即使进行下修，Q1和H1的新开工累计同比数据仍预计超过25%和20%。

停工项目复工预期

• 房地产开发贷增速在2022年12月回归0轴之上，显示融资环境改善。
• 预计停工面积在2023年H1将回归至6000万平方米左右中枢，复工将带来约3000万平方米/月的施工面积增量。

商品房销售与景气指数

• 截至2月12日，30城商品房成交面积约为280万平方米，年度滑动平均同比下滑接近30%。
• 仅计算前七周数据，商品房成交面积同比下滑约20%，显著低于年度滑动平均数据。
• 国房景气指数为94.35，处于历史8年低位附近，但尚未见底。

三种场景预期

1. 房屋新开工与土地成交彻底背离：房地产对钢材需求持续萎靡，钢材价格将出现趋势性下降。
2. 房屋新开工维持稳定，景气度低位：新开工停止下滑，但销售数据未改善，钢材价格面临下行压力。
3. 房屋新开工按土地成交顺延6个月后反弹：城投企业完成投资，房地产端用钢需求在上半年发力，钢材价格将呈现强现实强预期，交易逻辑趋向于回调买入。

后期观测重点

• 信贷增速：房地产开发贷增速是否持续上升，是判断市场复苏的关键。
• 房地产销售数据：商品房销售是否出现明显回升，将直接影响房地产企业的信心和投资意愿。
• 二手房成交面积与价格：作为终端消费的重要指标，二手房市场表现将反映整体房地产市场健康程度。
• 新开工数据：虽然市场期待新开工数据转暖，但真正决定钢材需求的是终端消费的复苏。

风险提示

• 房地产企业资金链若持续紧张，新开工数据的复苏预期可能难以兑现。
• 市场存在对房地产数据环比改善的乐观预期，但整体仍需等待销售数据和资金周转情况的验证。

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