20230215-国海证券-开年看地产系列_一线城市房地产市场有没有开门红__16页_538kb

2023年一线城市房地产市场总结

核心内容概述

2023年开年，一线城市房地产市场呈现一定的回暖迹象，尽管整体仍面临需求端制约和供给端压力。分析师夏磊通过对市场数据的分析，指出一线城市在政策、供需、价格等方面的动态变化，为市场走势提供了重要参考。

主要观点

• 市场韧性较强：2022年一线城市商品房销售面积同比降幅在所有城市中最小，显示其较强的市场韧性。
• 新房市场回暖：春节后北京新房市场率先回暖，销售面积同比增速达33.0%。
• 二手房市场反弹：广州、深圳二手房市场表现突出，尤其是广州，1月二手房销售套数环比增长63.8%。
• 价格止跌企稳：1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，是自2021年8月以来首次止跌。
• 政策优化空间大：一线城市政策以局部微调为主，尚未出现大尺度优化，但仍有政策调整空间，尤其是首套房认定标准和普宅非普宅界定标准。
• 房贷利率仍有下调空间：一线城市首套房贷利率仍高于LPR，未来存在进一步下调的可能性。
• 供给端优化明显：集中供地流拍率显著下降，土地出让金额相对稳定，且土拍规则逐步优化，有助于提升市场信心和房企参与积极性。

关键信息

一、市场表现

• 新房销售：2023年春节后一周，北京新房成交面积同比增速为33.0%，高于上海、广州、深圳。
• 二手房销售：广州二手房市场表现最佳，1月销售套数环比增长63.8%；深圳也开始反弹。
• 价格变化：1月一线城市销售均价环比上涨3.7%，广州涨幅最大，达13.3%。
• 销售面积：2022年一线城市商品住宅销售面积总计3331.53万平方米，同比下降27.4%。

二、需求端分析

• 限购、限贷制约：一线城市未出台实质性放松政策，需求端仍受限购、限贷影响。
• 政策微调：北京、上海、广州、深圳均以局部微调为主，如北京解除“双限购”、上海优化人才购房政策等。
• 首付比例高：二套房首付比例普遍偏高，如北京非普宅首付比例达80%，上海非普宅首付比例达70%，影响换房改善需求。

三、供给端分析

• 集中供地情况：2022年一线城市四轮集中供地共268宗，同比下降36.2%，但流拍率仅为7%，显著低于2021年的22%。
• 土拍规则优化：增加供应批次、提高现房销售比重、提升地块质量、建立地块清单公布制度等措施，有助于增强市场信心和房企参与意愿。
• 存量项目盘活：加快已供未开发地块的开发销售，是维持房价稳定的重要手段。

四、后市展望

• 政策优化潜力：一线城市政策仍有优化空间，尤其是限购、限贷、首付比例、普宅非普宅界定标准等方面。
• 利率下调空间：首套房贷利率仍高于LPR，未来存在进一步下调空间。
• 市场提振预期：若政策优化得当，有望有效提振市场信心和购房需求。

风险提示

1. 市场超预期下行风险：当前复苏可能为节后季节性回暖，持续性有待观察。
2. 政策解读偏差：房地产周期和各线城市基本面差异可能导致政策解读偏差。
3. 调研样本局限：报告基于有限样本，无法全面反映市场实际情况。
4. 疫情扰动风险：若疫情反复，可能对市场复苏造成冲击。

图表目录

• 图1：2018-2022年一线城市商品住宅销售面积及同比
• 图2：2022年北、上、广、深商品住宅销售面积及同比
• 图3：2022年一线城市分季度商品住宅销售面积及同比
• 图4：2022年10月-2023年1月一线城市二手房住宅销售套数环比
• 图5：2023年春节后一周北、上、广、深商品房销售面积及同比
• 图6：2022年1月-2023年1月各月一线城市销售均价及环比
• 图7：2022年1月-2023年1月北、上、广、深各月销售均价（万元/平）
• 图8：2022年北、上、广、深集中供地流拍率
• 图9：2022年北、上、广、深集中供地成交宗数
• 图10：2022年北、上、广、深集中供地出让总额

表格目录

• 表1：2022年一线城市地产政策具体措施
• 表2：2022年一线城市集中供地情况
• 表3：2022年重点城市商业贷款首付比例
• 表4：2022年一线城市房贷利率加点情况