20220212-国海证券-开年看地产系列_一线城市房地产市场韧性有多强__18页_645kb

一线城市房地产市场韧性分析总结

核心内容

本报告分析了2022年开年一线城市房地产市场的表现及未来走势，重点探讨了市场韧性的来源及影响因素，包括供给端的土地市场变化和需求端的购房政策与贷款环境。

主要观点

• 市场韧性较强：2021年一线城市商品住宅销售面积同比增长20.8%，北京、上海、广州、深圳均创五年新高。
• 开年市场回暖：2022年1月，一线城市新房成交面积环比增长，上海和深圳表现尤为突出。
• 政策与市场联动：限购限贷政策仍严格，但部分城市放松落户限制，带来购房需求的增加。
• 贷款环境改善：房贷利率下调、放款提速，有助于推动市场成交。
• 供给优化：土地市场逐步回暖，北京土拍规则优化，提升房企参与意愿和项目品质。

关键信息

1. 一线城市总体韧性强，开年上海率先升温

• 销售情况：2021年一线城市商品住宅销售面积为4590.8万平方米，同比增长20.8%。北京、上海、广州、深圳均创五年新高。
• 成交均价：2021年成交均价为4.1万元/平方米，同比增加3.9%。
• 季度走势：2021年成交前高后低，四季度销售面积同比下滑，但12月北京、上海二手房回暖明显。
• 开年表现：2022年1月，北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%，上海和深圳环比增长，深圳仍存在明显降幅。
• 春节表现：上海新房成交面积环比增长18%，较2021年春节同比增长649.3%。

2. 供给端：一线城市土地市场回暖，开年北京竞买规则优化

• 集中供地走势：2021年三轮集中供地呈现“一火、二凉、三回暖”特征，流拍率分别为5%、44%、6%，出让总额为6592.5亿元。
• 上海土拍热度最高：成功出让153宗地块，流拍率最低，出让金额最高。
• 北京土拍优化：2022年第一次集中供地推出18宗地块，总起始价492亿元，设置高标准方案评选及“定高标+摇号”方式，提升项目品质和房企参与意愿。
• 地块分布：地块均匀分布在核心区和近郊，满足不同购房群体需求。

3. 需求端：一线城市购房需求与供给和贷款可得性高度相关

• 购房吸引力：优质楼盘供给（如限竞房尾房、共有产权房）对购房者有较大吸引力。
• 贷款可得性：2021年12月，一线城市房贷放款提速，最快一周放款。
• 利率调整：2022年1月20日，5年期LPR下调5个基点，一线城市首套和二套房贷利率同步下调。
• 购房信心：严格的预售资金监管保障期房交付，提升购房意愿。

4. 展望后市：一线城市房地产韧性强，限购限贷不会轻易放松

• 政策持续收紧：限购政策严格，且不断完善，如北京限制离异购房、上海限制赠与购房。
• 首付比例：一线城市首套房贷首付比例在30%-40%之间，二套房贷首付比例在50%-80%之间。
• 落户政策放宽：北京和上海放宽落户要求，吸引人才流入，增加购房需求。
• 利率仍有下调空间：以最新五年期LPR4.6%计算，一线城市房贷利率仍有下调空间。

风险提示

• 购房政策不及预期：政策调整可能影响市场预期。
• 经济超预期下行：经济环境变化可能对房地产市场产生不利影响。
• 数据统计偏差：数据统计可能存在偏差，影响分析准确性。

表格摘要

• 表1：2021年一线城市集中供地情况，显示各轮次流拍率、出让金额和地块数量。
• 表2：2021年一线城市三次集中供地中前15拿地企业，显示房企拿地情况。
• 表3：北京2022年第一批集中供地计划，显示地块分布和竞拍条件。
• 表4：2022年一线城市最新房贷利率，显示各城市首套和二套利率。
• 表5：一线城市限购政策，显示不同购房者资格及限购数量。
• 表6：一线城市限购政策持续完善，显示政策调整细节。
• 表7：一线城市商业贷款首付比，显示首套和二套首付比例。
• 表8：北京和上海放松落户要求，显示政策调整内容和时间。

图表摘要

• 图1：2017-2021年一线城市商品住宅销售面积及同比，显示长期趋势。
• 图2：2021年北、上、广、深商品住宅销售面积及同比，显示各城市表现。
• 图3：2021年各月一线城市商品住宅销售面积，显示季度走势。
• 图4：2021年各月一线城市销售均价及同比，显示价格波动。
• 图5：2022年1月北、上、广、深商品住宅销售面积，显示开年表现。
• 图6：2022年春节新房成交面积及环比，显示节日期间市场表现。
• 图7：2021年北、上、广、深集中供地流拍率，显示土地市场热度。
• 图8：2021年北、上、广、深集中供地出让总额，显示土地交易规模。
• 图9：2021年北、上、广、深集中供地出让地块数，显示供地情况。

投资建议

• 投资评级：根据国海证券投资评级标准，若市场表现良好，可考虑“推荐”或“增持”。
• 风险提示：需关注政策变化、经济环境及数据统计的准确性。

结论

2022年开年，一线城市房地产市场展现出较强的韧性，尤其在供给端和需求端均有改善迹象。北京和上海作为市场领头羊，表现出较强的回暖趋势。未来，随着政策优化和利率调整，市场有望继续温和复苏，但限购限贷政策仍严格，限制购房需求释放。投资者需关注政策变化及市场动态，谨慎决策。