20260205-中邮证券-固收专题_楼市_开门红_债市怎么看_15页_1mb

研究所报告总结：楼市与债市关系分析

核心内容

本报告分析了2026年初中国房地产市场在新房、二手房及土地市场方面的表现，并探讨了其对债市的影响。整体来看，房地产市场出现阶段性边际改善，但持续性仍需观察，对债市的影响更多体现在预期层面。

主要观点

新房市场：供需结构与成交价格的边际变化

• 成交改善：2026年以来，30城商品房成交同比降幅持续收敛，一线城市率先改善，成交同比转为正增长。
• 供给收缩：一线与二线城市新房供应面积同比大幅下降，分别为 $-43%$ 和 $-25%$，显示房企推盘意愿谨慎。
• 库存压力：商品房去化周期维持高位，但同比增速有所收敛，一线城市去化压力缓解更快。
• 价格修复滞后：新房价格修复进度明显滞后于成交量，一线城市价格仍处于下行区间，二线城市价格波动收敛。

二手房市场：成交节奏修复与高频指标边际改善

• 成交回暖：15城二手房成交同比降幅快速收窄，部分城市出现阶段性转正，主要受春节错位与低基数影响。
• 挂牌量下降：全国二手房挂牌量指数持续回落，挂牌价趋于稳定，显示供给端主动出清节奏放慢。
• 三线城市表现突出：三线城市二手房成交量与价格修复显著，表现出低基数下的阶段性反弹。
• 城市分化明显：一线城市成交改善稳定，二线城市分化明显，部分城市如杭州、南京、青岛、佛山等表现较好，而苏州、成都等仍处回落区间。

土拍市场：开年二线土地市场放量，总体热度边际回落

• 溢价率低迷：全国土地成交溢价率稳定在 $1%$ 左右，一线城市接近零，二线城市维持在低个位数。
• 成交面积回落：土拍成交面积自阶段高点持续收缩，二线城市成为主要支撑力量。
• 房企审慎拿地：房企对销售端改善的传导反应仍偏保守，土拍市场情绪尚未摆脱低位震荡格局。

关键信息

• 政策环境：2025年12月以来，中央及地方政府持续出台稳地产政策，包括降低首付比例、延长换房个税退税、优化信贷环境等，旨在托底市场与稳定预期。
• 债市影响：地产边际改善对债市影响以预期调整为主，若3-4月“小阳春”传导至价格与投资端，降息预期可能后移，利率下行动能减弱。
• 市场节奏：债市交易节奏关键取决于后续地产修复的连续性及对货币政策实施节奏的判断，短期内仍以中短端对政策节奏的定价为主。

风险提示

• 政策超预期变化：若政策出现超预期调整，可能对房地产市场及债市产生重大影响。

图表与数据支持

• 图表1：全国冰山指数2026年1月跌幅放缓，显示市场情绪有所改善。
• 图表2：上海楼市冰山指数低点反弹，反映核心城市需求回暖。
• 图表3：30城商品房成交季节性回落，显示季节性因素对市场的影响。
• 图表4：一线城市成交同比增速显著抬升，显示其修复节奏领先。
• 图表5：一线与二线城市新房供需面积数据，显示供给端收缩明显。
• 图表6：一线与二线城市新房供应同比走势，反映市场整体偏弱。
• 图表7：商品房去化压力继续回升，一线城市修复更快。
• 图表8：当前库存增速处于低位回升周期，显示库存调整逐步趋稳。
• 图表9：一线与二线城市新房成交均价同比走势，反映价格修复滞后。
• 图表10：一线与二线城市新房成交均价水平变化，显示价格调整节奏趋缓。
• 图表11：15城二手房日均成交套数及同比变化，显示成交回暖。
• 图表12：全国二手房挂牌量与挂牌价指数走势，反映供给端压力缓解。
• 图表13：1月以来二手房成交量环比季节性回升，显示交易活动逐步恢复。
• 图表14：部分城市二手住宅成交价格跌幅收窄或回升，显示局部企稳。
• 图表15：各线城市二手房成交周均值同比与环比变化对比，显示城市间分化明显。
• 图表16：各线城市土地市场热度处于低位，显示整体情绪偏弱。
• 图表17：各线城市成交土地占地面积同比走势，显示成交规模回落。
• 图表18：近期中央与地方地产相关政策举措，显示政策持续支持。

结构性总结

• 新房市场：成交量边际改善，但价格修复滞后，供给收缩明显，库存压力高位运行。
• 二手房市场：成交与挂牌量同步改善，三线城市表现突出，价格调整趋缓，但修复持续性仍待观察。
• 土拍市场：成交热度维持低位，二线城市支撑为主，房企拿地审慎，整体仍处结构性机会阶段。
• 债市影响：短期预期扰动，若地产修复持续，可能影响利率下行节奏，债市交易逻辑转向基本面再定价。

市场展望

• 短期：地产边际改善主要由季节错位与低基数因素驱动，债市交易节奏取决于后续修复的连续性。
• 中期：若3-4月“小阳春”传导至价格与投资端，可能削弱降息预期，影响债市走势。
• 政策关注点：需密切关注政策变化，尤其是对一线与二线城市优质地块的成交及溢价率变化，以判断市场修复力度与可持续性。