仲量联行2022年第三季度青岛房地产市场回顾报告_4页_1mb

2022年第三季度青岛房地产市场总结

核心内容概述

2022年第三季度，青岛房地产市场整体呈现稳中有降的态势，办公楼和零售物业均受到市场供需变化及外部环境的影响。办公楼市场净吸纳量约为8.1万平方米，其中非核心商务区贡献了一半，显示出去中心化办公趋势的持续影响。零售物业市场则在疫情后消费力回流和年轻群体消费增长的推动下有所复苏，但整体仍处于下行周期。

办公楼市场分析

主要观点

• 非核心商务区潜力提升：去中心化办公趋势推动非核心商务区市场发展，企业自用需求支撑市场表现。
• 新增供应与市场表现：第三季度新增约8万平方米办公空间，市场表现平稳，但租金承压明显。
• 空置率与租金变化：
  • 全市办公楼市场空置率环比下降0.4个百分点至31.3%。
  • 甲级办公楼平均有效租金为114元/平方米/月，环比下降1.7%，同比下降6.1%。
  • 甲级市场总体量为740,746平方米，租金承压明显。

关键信息

• 浪潮青岛大数据产业园：第三季度投入使用，推动全市办公楼存量增至571万平方米。
• 市场趋势：经济放缓、供应增加、需求减弱的多重因素导致租金持续承压，但优质项目通过产业协作、企业生态圈和增值服务提升竞争力。

零售物业市场分析

主要观点

• 高端品牌入驻带动消费升级：海信广场、万象城等优质商业项目引入多个高端品牌，推动市场消费升级。
• 新增供应与市场表现：
  • 第三季度新增供应34.5万平方米，达到疫情后单季供应量的最高值。
  • 市北、崂山、即墨等区域多个购物中心同期开业，整体空置率小幅上升至9.2%。
• 租金变化：
  • 优质零售物业平均净租金为214元/平方米/月，排除新项目影响后，环比下降1.2%，同比降幅扩大至2.4%。
  • 市场租金降幅有望在年底收窄。

关键信息

• 海信广场表现突出：在2020年和2021年分别保持15.5%和40.0%的销售额增长，第三季度引入多个高端品牌。
• 区域发展：市北浮山后、崂山金家岭、即墨创智新区成为零售物业新增供应的重点区域。

市场展望

• 办公楼市场：租金承压趋势预计持续，但通过产业思维和增值服务，项目可提升竞争力。
• 零售物业市场：城市更新项目将释放更多消费活力，街区改造类项目成为市场新增亮点，预计2023年将有更多相关项目落地，带动消费升级。

总结

• 办公楼市场：非核心商务区需求增长，整体空置率下降，但租金持续承压，需通过差异化服务提升竞争力。
• 零售物业市场：高端品牌入驻和城市更新项目推动消费升级，但整体市场仍处下行周期，租金降幅可能在年底有所收窄。
• 未来趋势：去中心化办公与城市更新成为市场发展的主要驱动力，企业需关注市场变化，优化资源配置与服务模式。