20230305-天风证券-房地产行业研究周报_地产销售修复到什么程度了__19页_1mb

房地产行业销售修复分析总结

核心内容

2023年2月25日至3月3日期间，中国房地产市场出现回暖迹象，新房与二手房销售均有所改善。新房成交面积达到516万平，周度同比增速为6.91%，而二手房成交面积为242万平，月度同比增速达92.03%。整体来看，新房和二手房市场均显示出复苏趋势，尤其是二手房市场表现更为强劲，其周度同比增幅持续维持在80%以上，已显著超过2021年的历史高点。

主要观点

• 新房市场：新房销售数据持续改善，全国高频成交面积周度同比已连续三周提升，二线城市改善幅度最大，三线及以下城市同比降幅收窄至20%以内。尽管新房销售仍低于2021年水平，但差距已大幅缩小。
• 二手房市场：二手房市场复苏更为明显，其成交面积同比增速高于新房市场。二线城市修复力度最强，但三线及以下城市同比增速下降，显示出市场能级分化现象。
• 房企销售表现：克而瑞百强房企2月销售金额同比提升10.83%，尽管尚未恢复至往年水平，但销售端边际改善信号明显，日均销售金额同比降幅收窄至个位数，行业延续弱复苏趋势。
• 去化率：重点城市开盘项目去化率显著回暖，截止23年第9周，平均去化率已达66.1%，较前一周上升21个百分点。一线城市如北京、上海去化率接近80%，二线城市如西安、长沙、合肥等城市去化率也有明显提升。

关键信息

• 需求侧改善：春节后新房、二手房成交数据均显示需求侧边际好转，可能是由于疫情积压的刚需集中释放，以及2022年政策刺激效果显现。
• 政策影响：政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期是当前市场关注的重点，政策实施效果对市场信心和销售复苏有重要影响。
• 市场分化：市场复苏呈现明显的能级分化，一线城市和部分二线城市表现优于三线及以下城市。
• 投资建议：建议关注信用修复、格局优化和销售复苏三大维度的公司，具体包括新城控股、金地集团、天地源、滨江集团、华发股份、保利发展、招商蛇口、我爱我家，以及金融支持租赁市场的受益标的如万科A、龙湖集团。

行业走势

• A股市场：本周申万房地产指数上涨0.74%，涨幅排名17/31，但跑输沪深300指数。
• H股市场：Wind香港房地产指数上涨2.00%，涨幅排序7/11，跑输恒生指数。

风险提示

• 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果存在不确定性。
• 信用修复、格局优化及行业复苏可能不及预期。
• 宏观环境变化可能对房地产行业及公司运行产生影响。

投资建议

• 关注市场对于地产板块的四个认知差：政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。
• 选股思路围绕信用修复、格局优化和销售复苏三个维度。
• 重点推荐：新城控股、金地集团、天地源、滨江集团、华发股份、保利发展、招商蛇口、我爱我家，以及金融支持租赁市场的受益标的万科A、龙湖集团。

行业与个股情况

• A股重点标的：万科A、保利发展、招商蛇口、新城控股、金地集团、华发股份、滨江集团、招商积余等公司表现各异，部分公司盈利预测和估值数据有所变化。
• H股重点标的：中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、碧桂园服务、保利物业等公司也有不同的表现和估值情况。

政策与成交概览

• 政策梳理：调控政策在不同区域和能级城市中有所差异，政策频次和方向对市场有不同影响。
• 新房市场：新房成交情况显示不同能级城市的销售情况，一线城市和二线城市表现较好。
• 二手房市场：二手房成交情况同样显示不同能级城市的复苏情况，二线城市复苏力度最强。
• 土地市场：土地成交面积和金额均有所增加，全国平均溢价率提升，但部分重点城市如深圳、东莞、佛山仍处于下行通道。

数据与图表

• 图表：包含多个图表，如62城商品房高频成交数据、18城二手房高频成交数据、克而瑞百强房企销售金额、重点城市商品住宅新开盘套数及去化率走势等，用于展示市场趋势和政策影响。

总结

房地产市场在2023年春节后出现显著回暖，新房和二手房销售均有所改善，尤其是二手房市场表现更为强劲。市场复苏呈现能级分化，一线城市和部分二线城市表现优于三线及以下城市。政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期是当前市场关注的重点，建议关注信用修复、格局优化和销售复苏的公司。行业整体延续弱复苏趋势，但存在不确定性，需持续关注政策推进和市场变化。