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保利发展 (600048.SH) 销售表现优于行业，投资拿地信心增强

核心内容

保利发展在2022年上半年销售表现优于行业整体水平，展现出较强的市场韧性。尽管行业整体销售总额同比下跌50.7%，但保利发展上半年签约面积和金额分别同比减少21.78%和26.29%，降幅相对缩窄。6月销售数据实现同比转正，签约面积增长25.23%，签约金额增长1.42%，标志着公司销售复苏趋势明显。

主要观点

• 销售复苏：公司6月单月销售同比增速首次转正，上半年签约面积和金额降幅较行业有所收窄，表明公司销售表现优于行业。
• 土储优势：公司在一二线城市的土储占比长期保持在60%以上，受益于这些城市销售回暖，公司业绩表现突出。
• 拿地信心增强：尽管上半年拿地金额同比减少35.5%，但6月拿地金额同比增长2%，拿地销售比值上升至36%，显示公司对市场前景的信心逐渐增强。
• 融资渠道畅通：公司通过发行中票和公司债获得资金支持，融资成本保持低位，融资利率在2.8%至3.51%之间，有助于增强拿地能力。
• 盈利预测维持：公司维持2022-2024年的盈利预测，预计归母净利润分别为264.8亿元、281.4亿元和324.7亿元，EPS分别为2.21元、2.35元和2.71元，当前PE估值为7.3倍、6.9倍和6.0倍，维持“买入”评级。

关键信息

销售数据

• 2022年6月：
  • 签约面积：291.68万平方米，同比增长25.23%
  • 签约金额：510.03亿元，同比增长1.42%
• 2022年1-6月：
  • 签约面积：1307.31万平方米，同比减少21.78%
  • 签约金额：2102.21亿元，同比减少26.29%

投资与拿地

• 6月新增项目：12个项目，对应建筑面积134.9万平方米，土地款182.2亿元
• 1-6月新增计容建面：416.3万平方米，对应土地总价621.4亿元
• 拿地销售比：1-6月为30%，6月上升至36%

财务表现

• 营业收入：预计2022-2024年分别为338.32亿元、350.50亿元、381.49亿元，YOY分别为18.7%、3.6%、8.8%
• 归母净利润：预计2022-2024年分别为26.48亿元、28.14亿元、32.47亿元，YOY分别为-3.3%、6.3%、15.4%
• EPS：预计2022-2024年分别为2.21元、2.35元、2.71元
• PE估值：当前股价对应PE分别为7.3倍、6.9倍、6.0倍

财务指标

• 毛利率：预计2022-2024年分别为23.5%、24.0%、25.0%
• 净利率：预计2022-2024年分别为7.8%、8.0%、8.5%
• ROE：预计2022-2024年分别为10.9%、10.6%、11.1%
• 资产负债率：预计2022-2024年分别为78.6%、78.3%、78.3%
• 净负债比率：预计2022-2024年分别为55.1%、54.4%、53.7%

风险提示

• 行业恢复不及预期
• 政策放松不及预期
• 公司销售恢复不及预期

投资建议

• 维持“买入”评级
• 预计公司未来三年业绩稳步增长，PE估值持续下降，显示公司具备长期投资价值

财务摘要

结论

保利发展在2022年上半年展现出优于行业整体的销售表现，受益于一二线城市销售回暖及公司稳健的经营策略。同时，公司融资渠道畅通，投资拿地信心增强，未来投资力度有望加大。尽管面临行业复苏不及预期等风险，公司仍具备较强的竞争优势，维持“买入”评级。