2018-北京公积金政策调整点评_公积金贷款发放存压_调控思路延续_10页

证券研究报告总结 - 北京公积金政策调整对楼市的影响

核心内容概述

本报告分析了北京住房公积金贷款政策的调整及其对整体楼市的影响。调整旨在应对公积金贷款发放压力，落实“房住不炒”定位，并引导市民合理住房消费。政策调整内容包括贷款条件、差别化贷款额度、首付款比例、贷款年限、还款额度、担保方式及申请材料简化等。

主要观点

1. 公积金政策调整背景

• 事件背景：2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布政策调整通知，旨在缓解公积金贷款发放压力。
• 政策目标：落实北京城市总体规划，控制人口总量，疏解非首都功能，引导市民合理住房消费，支持基本住房需求。
• 政策收紧：整体政策呈现收紧趋势，尤其是贷款额度和首付款比例的调整，对购房者的贷款条件更加严格。

2. 公积金贷款发放压力分析

• 提取比例上升：2013-2017年平均提取比例为71.98%，比上一个五年提高11.21个百分点。
• 余额增速放缓：公积金余额同比增速趋势性下降，2015-2017年分别为14.94%、12.75%、13.75%。
• 贷款发放顶峰：2016年公积金贷款发放额达到顶峰1073.41亿元，贷款发放额与公积金余额比达98.89%。
• 资金效率问题：公积金投资渠道单一，主要为银行存款、公积金贷款和国债，导致资金贬值。

3. 北京楼市现状

• 成交回暖：2018年北京楼市边际转好，二手住宅价格与成交量有所回升。
• 价格与成交量：2018年7月二手住宅价格同比增速为-3.5%，但较6月回升1.1个百分点。8月二手房签约量达15036套，同比增加94.97%。
• 需求未过热：楼市并未处于过热状态，而是趋于稳定，购房需求逐步恢复常态。

4. 政策对后市的影响

• 刚需群体受影响：政策调整使依赖公积金贷款的刚需购房者面临贷款额度不足的问题，购房时间后移，购房需求可能外溢至周边地区。
• 支持郊区购房：政策鼓励市区户籍人口在郊区购房，提高贷款额度。
• 未来趋势：随着公积金贷款发放压力的增加，部分城市可能跟进政策调整，楼市整体需求将继续退潮，热点城市有望回归平稳健康发展。

关键信息

贷款条件调整

首付款比例调整

贷款额度与年限

• 贷款额度：首套房最高120万元，二套房最高60万元。
• 贷款年限：最高不超过65周岁，较之前70周岁有所缩短。
• 还款额度：不超过月收入的60%。

风险提示

• 市场系统性风险：报告提示需注意市场系统性风险，公积金政策调整可能对整体楼市产生影响。

未来展望

• 政策延续性：公积金政策调整延续了此前调控思路，有助于稳定楼市。
• 城市跟进：部分公积金贷款发放压力大的城市可能跟进政策调整。
• 楼市平稳发展：热点城市楼市需求将继续退潮，未来有望回归平稳健康发展。

图表说明

• 图1：公积金提取比例上升
• 图2：公积金余额增速放缓
• 图3：住房公积金贷款发放2016年达到顶峰
• 图4：住房公积金贷款余额比接近100%
• 图5：北京二手住宅价格边际回升
• 图6：北京二手签约同比回升
• 图7：公积金贷款/住户贷款比例超过20%
• 图8：住房公积金购房比例近三年超过30%
• 图9：北京市常住人口2017年达到2170万

结论

北京公积金政策调整是为应对贷款发放压力和落实城市规划目标的重要举措。政策收紧对刚需购房者产生一定影响，但整体有助于引导合理住房消费，稳定楼市。未来，随着政策的逐步落实，楼市有望回归平稳健康发展。