> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业点评总结（R3） ## 核心内容 本报告为财信证券房地产行业周报，发布日期为2026年04月06日，分析了近期房地产市场走势及政策变化，对行业进行了投资评级。报告指出，房地产行业近期表现有所改善，政策支持对市场情绪产生积极影响，建议关注政策效果显现带来的机会。 ## 主要观点 ### 成交数据改善 - **新房成交**： - 22城新房：最近7天（3/29-4/4）成交面积为375.6万平，同比增速34.2%；年初至今（1/1-4/4）成交面积为2588.4万平，同比增速-11.8%；月初至今（4/1-4/4）成交面积为127.1万平，同比增速26.2%。 - 7城新房及二手房：最近7天成交面积为332.0万平，同比增速26.3%；年初至今成交面积为2749.6万平，同比增速-6.3%；月初至今成交面积为150.3万平，同比增速27.2%。 - **二手房成交**： - 11城二手房：最近7天成交面积为180.1万平，同比增速14.0%；年初至今成交面积为1887.3万平，同比增速-6.6%；月初至今成交面积为94.3万平，同比增速10.7%。 - 北京、上海、深圳、苏州等核心城市二手房成交面积同比增速均有所回升，尤其上海和苏州表现突出。 ### 核心城市表现 - **北京**： - 新房成交面积：年初至今为206.9万平，同比增速-12.6%；月初至今同比增速133.0%。 - 二手房成交面积：年初至今为425.9万平，同比增速-3.5%；月初至今同比增速6.1%。 - **上海**： - 新房成交面积：年初至今为315.8万平，同比增速-1.9%；月初至今同比增速53.2%。 - 二手房成交面积：年初至今为545.6万平，同比增速-0.4%；月初至今同比增速27.9%。 - **深圳**： - 新房成交面积：年初至今为63.4万平，同比增速-37.6%；月初至今同比增速-11.1%。 - 二手房成交面积：年初至今为163.1万平，同比增速-7.8%；月初至今同比增速6.4%。 - **苏州**： - 新房及二手房成交面积：年初至今为271.8万平，同比增速-20.0%；月初至今同比增速-4.5%。 ### 政策动态 - **杭州**：发布住房公积金新政，最高可贷额度提升至180万元，符合条件者可再上浮70%；优化贷款套数认定，新增支付购房契税提取和物业费提取，扩大家庭代际互助提取范围。 - **合肥**：扩大住房公积金提取范围，支持支付物业费、城市更新住房改造费用、缴纳购房契税等。 - **安徽省直**：支持支付物业费提取住房公积金，支持城市更新住房改造提取住房公积金，扩大重大疾病提取病种范围。 - **烟台**：推出《烟台市房地产政策集成工具箱》，涵盖土地开发、购房消费、城市更新、以旧换新、市场监管五大方面，共45条具体措施。包括多孩家庭“一人一券”定向购房优惠券、商贷首付降至15%、“认房不认贷”、商业用房首付最低30%等。 - **武汉**：扩大公积金异地贷款范围至全国，取消户籍限制，调整贷款套数认定，优化存量房贷款比例，支持危旧住房改造。 ## 关键信息 ### 投资建议 - **短期**：关注政策效果显现带来的市场情绪修复机会，建议把握核心城市销售回暖带来的板块估值修复机会。 - **中长期**：聚焦具备核心城市资源和财务稳健的标杆房企，推荐关注**招商蛇口**和**滨江集团**。 ### 风险提示 - 盈利能力继续下滑 - 销售不及预期 - 资产减值风险 - 政策效果不及预期风险 ## 评级说明 - **投资评级**：以报告发布日后6-12个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 - **买入**：投资收益率超越沪深300指数15%以上 - **增持**：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%-15% - **持有**：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-10%-5% - **卖出**：投资收益率落后沪深300指数10%以上 - **行业投资评级**： - **领先大市**：行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上 - **同步大市**：行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%-5% - **落后大市**：行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上 ## 行业涨跌幅比较 | 指标 | 1M | 3M | 12M | |------------|------|------|------| | 房地产 | -12.86 | -11.16 | -3.80 | | 沪深300 | -6.09 | -4.09 | 14.32 | ## 总结 近期房地产市场成交量有所回升，尤其在新房及二手房领域，同比增速明显改善。政策支持成为市场回暖的重要驱动力，尤其在公积金政策调整、购房优惠券发放及首付比例下调等方面。行业整体仍面临一定风险，但短期市场情绪修复和核心城市销售回暖提供了投资机会，中长期则需关注房企在新发展模式下的竞争格局变化。建议投资者短期关注政策带来的市场机会，中长期关注具备核心资源和财务稳健的标杆房企。