20250323-国金证券-房地产行业研究_销售投资持续分化_公积金贷款或成未来政策新方向_19页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

本周房地产市场整体表现疲软，A股和港股房地产板块及物业板块均出现下跌。房地产销售与投资持续分化，部分城市表现强劲，而部分城市则恢复乏力。近期政策层面释放出公积金贷款放松的信号，成为未来政策的新方向。

主要观点与关键信息

1. 房地产销售与投资分化

• 房地产开发投资：2025年1-2月全国房地产开发投资同比-9.8%，降幅缩窄0.8pct。
• 新开工面积：同比-29.6%，降幅扩大6.6%。
• 竣工面积：同比-15.6%，降幅缩窄12.1pct。
• 销售面积：同比-5.1%，降幅收窄7.8pct。
• 销售金额：同比-2.6%，降幅收窄14.5pct。
• 房价：全国房价跌幅持平，一线城市二手房房价环比下滑0.1%。

2. 公积金贷款放松政策

• 政策背景：中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出适时降低公积金贷款利率，扩大使用范围。
• 地方政策：深圳、河南等地推出公积金贷款新政，提高贷款额度，优化贷款条件。
• 政策影响：主要惠及低价刚需购房群体，预计后续其他地方也将跟进。

3. 新房销售数据

• 全国情况：本周47个城市商品房成交合计463万平米，周环比+38%，周同比+18%。
• 一线城市：周环比+24%，周同比+25%。
• 二线城市：周环比+39%，周同比+19%。
• 三四线城市：周环比+45%，周同比+14%。

4. 二手房销售数据

• 全国情况：本周22个城市二手房成交合计312万平米，周环比-1%，周同比+29%。
• 一线城市：周环比+6%，周同比+43%。
• 二线城市：周环比-3%，周同比+31%。
• 三四线城市：周环比-9%，周同比+2%。

5. 地产与物业行情回顾

• A股房地产板块：本周涨跌幅-1.2%，位列第14。
• 港股房地产板块：本周涨跌幅-2.3%，位列第10。
• 港股物业板块：本周涨跌幅-2.6%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1%和-0.3%。
• 涨跌幅前五：光明地产（+12.3%）、亚通股份（+11.8%）、粤宏远A（+11%）、格力地产（+9.2%）、衢州发展（+8.5%）。
• 涨跌幅末五：汇景控股（-31.6%）、绿景中国地产（-25%）、国瑞健康（-17%）、华南城（-15.7%）、宝龙地产（-12.9%）。

6. 宅地成交数据

• 全国300城：本周宅地成交建面442万平米，单周环比+25%，单周同比+14%，平均溢价率15%。
• 年初至今累计成交：全国300城累计宅地成交建面7225万平米，累计同比-2%。
• 权益拿地金额前五：华润置地（232亿元）、中海地产（177亿元）、绿城中国（147亿元）、中国金茂（129亿元）、招商蛇口（129亿元）。

7. 地产公司动态

• 业绩预告：部分房企如融创中国、建业地产、世茂集团等出现较大亏损。
• 重组进展：旭辉控股集团修订境外债重组协议，降低利率，延长支付宽限期。
• 经营业绩：华侨城A、保利置业集团、金地商置等公司业绩下滑。

8. 物管行业动态

• 政策支持：济南市发布物业服务质量提升方案，整治物业问题。
• 业绩预告：雅生活服务、正荣服务、东原仁知服务等物管公司预计亏损。
• 贝壳-W：2024年实现营收934.6亿元，同比+20.2%，但经调整净利润同比-26.4%。

9. 行业估值

• A股地产PE-TTM：万科A（中性）、保利发展（买入）、招商蛇口（买入）、建发股份（买入）、滨江集团（买入）等公司PE-TTM表现各异。
• 港股地产PE-TTM：中国海外发展（买入）、绿城中国（买入）、建发国际集团（买入）等公司PE-TTM有不同趋势。
• 港股物业PE-TTM：华润万象生活（买入）、碧桂园服务（增持）、越秀服务（买入）等公司估值相对稳定。

投资建议

1. 重点房企：推荐稳健经营、政策敏感型标的，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。
2. 物业平台：推荐受益于政策利好和市场活跃度提升的中介平台贝壳，以及物管稳健发展、商管龙头、积极分红的华润万象生活。
3. 关注对象：建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司，以及受益于地方化债及收储的城投&地方国企，破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

1. 宽松政策对市场提振效果不佳。
2. 三四线城市房地产市场恢复力度较弱。
3. 房企出现债务违约风险。