2018-房地产产业债专题研究_房企如何看未来__14页-1mb

房企如何看未来？总结

核心内容

2018年下半年，房企普遍认为房地产行业调控短期内不会放松，但长期来看，随着城镇化进程和人均收入水平的提升，行业仍有发展空间。长效机制的建立将推动行业长期健康发展，同时行业集中度将进一步提升。

主要观点

1. 房企对政策走向的看法

• 政策持续性：大部分房企认为调控政策短期内不会放松，但长期来看，政策将趋于稳定。
• 长效机制：房企对长效机制的建立充满信心，认为其将有助于行业的长期发展。
• 调控影响：部分房企指出，调控政策将促进市场理性发展，推动行业向高质量发展转型。
• 政策不确定性：部分房企强调，政策的持续性与不确定性并存，需密切关注市场变化。

2. 地产主业发展策略

• 规模与效益并重：多数房企在保持适度规模增长的同时，更注重提升效益，由“规模型”向“规模+效益型”转变。
• 坚持主业：大部分房企仍坚持发展地产主业，强调稳健经营与资金安全。
• 优化运营：房企通过整合上下游资源、提升运营效率等方式增强竞争力。
• 适度放慢节奏：少数房企如碧桂园明确表示将放慢发展速度，以确保资金安全和经营稳定。

3. 多元化布局

• 主流方向：长租公寓、物业服务、健康养老、商业地产等是房企多元化发展的主要方向。
• 创新领域：部分房企探索“3D生物打印+生物医药”、机器人、金融科技等创新领域。
• 战略布局：房企通过多元化业务拓展，形成“由房而生”的产业生态链，提升综合竞争力。
• 协同效应：部分房企强调通过产业链延伸和多元化业务的协同效应，提升整体盈利能力。

4. 负债管理策略

• 控制杠杆率：多数房企提出控制资产负债率、改善负债结构、拓宽融资渠道等负债管理诉求。
• 融资环境趋紧：房企普遍面临融资难、融资贵的问题，融资成本上升。
• 短期化趋势：债务期限结构呈现短期化趋势，融资依赖度较高。
• 现金流管理：房企加强经营性现金流回笼，以缓解资金压力。
• 去杠杆转向稳杠杆：随着政策调整，房企融资环境有望逐步改善。

关键信息

行业数据

• 销售集中度提升：2018年上半年TOP10房企集中度达30%，TOP100集中度达65%。
• 销售增长：样本发债房企上半年营业收入同比增长37%，净利润同比增长58%。
• 现金流变化：经营性现金流由净流出转为净流入，投资性现金流仍为净流出。
• 融资成本上升：金融机构人民币贷款加权平均利率上升，融资难度加大。

财务表现

• 盈利能力强：房企上半年盈利能力依然较强，但需关注资金链安全。
• 融资依赖度高：房企对融资依赖程度较高，融资环境仍偏紧。
• 债务结构短期化：房企债务期限结构呈现短期化趋势，需加强负债管理。

小结

2018年下半年，房企普遍认为房地产行业调控短期内不会放松，但长期发展仍有空间。房企在坚持地产主业的同时，积极布局多元化业务，以应对行业变化。融资环境趋紧，房企需加强负债管理，提升资金使用效率和现金流安全性。随着行业集中度的提升，房企之间的竞争将更加激烈，需在规模扩张与风险控制之间寻求平衡。