20180919-天风证券-房地产产业债专题研究_房企如何看未来__14页_1mb

房企如何看未来？总结

核心内容

2018年下半年，房地产行业整体面临调控不放松、融资环境趋紧的挑战，但多数房企对行业长期发展仍保持信心，认为随着城镇化进程和人均收入水平的提升，行业仍有发展空间。同时，房企普遍认为行业集中度将不断提升，强者恒强的趋势明显。

主要观点

1. 行业政策走向与未来发展趋势

• 政策持续调控：多数房企认为短期内政策不会放松，尤其是限购、限价等措施。
• 长效机制建立：房企普遍看好长效机制对行业长期健康发展的积极作用，相信政策将逐步回暖。
• 市场分化加剧：一二线城市市场开始回暖，三四线城市增速放缓，区域市场分化明显。
• 行业集中度提升：随着调控深入和融资收紧，行业资源加速向龙头企业集中。

2. 地产主业发展策略

• 规模增长：大部分房企仍希望保持适度规模增长，提升行业地位。
• 模式转型：从“规模型”向“规模+效益型”转变，注重质量与效益。
• 稳健经营：多数房企强调在规模扩张的同时，需注重财务稳健和现金流管理。

3. 多元化战略布局

• 主流方向：房企普遍布局与房地产相关的领域，如长租公寓、物业服务、健康养老、文旅项目等。
• 创新领域：部分房企尝试进入3D生物打印、生物医药、机器人等新兴领域。
• 金融业务拓展：金融业务成为房企多元化的重要组成部分，包括房地产金融、保险、资本运作等。
• 产业链延伸：房企通过延伸产业链，推动从单一开发向综合服务转型。

4. 负债管理调整

• 融资环境趋紧：房企普遍面临融资难、融资贵的问题，融资渠道受限。
• 控制负债率：多数房企提出将资产负债率控制在合理水平，改善负债结构。
• 短期化趋势：债务期限结构呈现短期化，融资成本上升，融资难度加大。
• 拓宽融资渠道：房企积极尝试多种融资方式，如ABS、公司债、股权融资等，以应对资金压力。

关键信息

• 行业集中度提升：2018年上半年TOP10房企集中度达30%，TOP100集中度达65%。
• 财务表现：房企上半年实现增收增利，平均营业收入增长37%，平均净利润增长58%。
• 现金流变化：经营性现金流净额由负转正，投资性现金流仍为净流出，筹资性现金流依赖外部融资。
• 融资成本上升：金融机构人民币贷款加权平均利率上升，房企融资成本普遍提高。

财务数据验证

• 营收与利润：样本房企上半年营业收入平均171.58亿元，同比增长37%；归属于母公司的净利润平均22.09亿元，同比增长58%。
• 现金流：
  • 经营性现金流：净额由负转正，显示企业回款能力增强。
  • 投资性现金流：净流出持续，反映房企仍保持高投资力度。
  • 筹资性现金流：净额下降25%，但随着经营性现金流改善，筹资依赖有所缓解。

风险提示

• 政策调控超预期：可能对房企经营和融资造成更大压力。
• 信用风险：融资环境收紧、债务到期压力加大，可能导致房企信用风险上升。

总结

房地产行业在2018年下半年面临调控不放松、融资环境趋紧的挑战，但房企对行业长期发展仍保持信心。多数房企坚持规模增长，同时注重效益和质量，推动战略转型。多元化布局成为房企应对市场变化的重要手段，特别是在长租公寓、物业服务、金融业务等方面。融资环境趋紧促使房企更加关注负债管理和现金流安全，尽管整体杠杆率有所上升，但通过优化结构、拓宽渠道，部分房企已有所缓解。随着行业集中度的提升和竞争加剧，房企需在杠杆平衡中寻求可持续发展路径。