20190906-亿翰智库-8月房地产行业月报（第14期）：住宅市场全面降温，融资规模提升带动土地成交升温_19页_1mb

房地产行业研究报告总结（2019年8月）

核心内容概览

本报告为亿翰智库发布的《2019年8月房地产行业月报》，内容涵盖房地产行业政策、住宅市场表现、土地市场动态以及房企投资、销售和融资情况，旨在分析行业整体发展趋势与市场变化。

主要观点

政策导向：以稳为主，调控持续

• 房地产行业政策整体以“稳”为主，未出现明显松动或收紧迹象，继续贯彻“房住不炒”定位。
• 各城市实施“一城一策”，调控政策更加精细化，主要体现在房价地价联动机制、人才引进政策和市场监管政策。
• 重点政策包括：
  • 合肥建立房价地价联动机制，调整拍卖方式以抑制房企投机行为。
  • 海南和东莞分别出台政策限制垦区建房销售和别墅开发，引导市场理性发展。
  • 深圳和惠州对闲置土地进行整治，规范土地开发市场。
  • 北京、南昌、洛阳加强企业监管，提升工程质量，建立信用评级体系。

住宅市场：淡季成交低迷，市场热度待“金九银十”释放

• 8月全国商品住宅销售面积为1776.5万平米，同比下跌14.1%，环比下跌13.4%。
• 一线城市销售面积同比下降8.7%，环比下降7.6%；核心二线城市销售面积同比下降1.9%，环比下降14.3%；普通二线城市销售面积同比下降4.7%，环比下降10.4%；三四线城市销售面积同比下降33.5%，环比下降7.4%。
• 市场整体表现低迷，但随着“金九银十”到来，成交量有望企稳回升。

土地市场：普通二线与三四线城市升温，核心城市热度下降

• 8月全国200城土地供应面积同比增长11%，环比增长31%。
• 土地成交面积同比增长5%，环比增长39%，普通二线城市和三四线城市成交大幅上升，带动整体环比增长。
• 土地成交楼面均价方面，一线城市、核心二线城市和普通二线城市均有所下降，三四线城市略有上升。
• 土地溢价率整体下行，其中一线城市下降最为显著，普通二线城市和三四线城市有所回升。
• 土地流拍数量增加，一线城市回归“0流拍”状态，三四线城市流拍数量显著上升。

房企表现：投资放缓，融资规模提升，销售提前提速

• 房企投资热情下降，土地成交溢价率明显下滑，投资布局趋于保守。
• 16家典型房企1-8月拿地面积同比下降11.6%，拿地金额同比下降2.5%。
• 销售方面，1-8月房企整体销售同比增长13%，8月单月销售提速，提前抢收“金九银十”。
• 融资方面，8月房企信用债融资规模同比上涨45.3%，融资成本略有下降，但融资环境依然严峻。
• 融资能力分化明显，国企、央企背景及规模较大的房企在融资方面更具优势。

关键信息

投资与拿地情况

• 16家典型房企8月拿地面积占比：
  • 一线城市：6%
  • 核心二线城市：30%
  • 普通二线城市：30%
  • 三四线城市：39%
• 8月房企拿地溢价率分布：
  • 底价成交地块占比：44%
  • 溢价率在0%-50%之间：48%
  • 溢价率在50%-100%之间：6%
  • 溢价率高于100%：2%

销售情况

• 2019年1-8月TOP200房企销售总额同比增长13.0%，其中TOP100房企销售金额同比上升13.7%。
• 各梯队房企销售增速：
  • TOP1-10：11.3%
  • TOP11-20：16.3%
  • TOP21-30：18.3%
  • TOP31-50：23.4%
  • Top51-100：11.8%

融资情况

• 8月房企信用债融资规模826.7亿元，环比增长27%，同比增长45.3%。
• 平均融资成本为5.3%，较7月下降0.2个百分点。
• 融资能力分化明显，规模大、背景强的房企在融资方面更具优势。

总结

2019年8月，房地产行业整体呈现“销售淡季、土地市场回暖”的态势。政策以稳为主，调控持续深入，对市场进行精细化管理，抑制投机行为。住宅市场成交量受淡季影响，但随着“金九银十”临近，预期将有所回升。土地市场方面，普通二线和三四线城市表现活跃，但核心城市热度下降。房企投资趋于谨慎，融资规模上升，但融资环境依然严峻，融资能力分化明显。整体来看，房地产行业在政策调控和市场变化的双重影响下，呈现稳中求进的发展态势。