20200906-亿翰智库-8月房地产行业月报（第26期）_土地供应与成交同环比均下行_三道红线_短期抑制投资力度_24页_1mb

土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度

核心内容概述

2020年8月，中国房地产行业在政策调控、市场理性调整及融资环境变化下，呈现以下特点：

• 住宅市场：成交面积同比上升，但环比下降，市场趋于理性。
• 土地市场：供应和成交同环比均下降，核心二线城市需求强劲，三四线城市成交回归理性。
• 企业表现：销售业绩强劲增长，融资规模增加，融资成本下降，投资重心向高能级城市转移。

主要观点与关键信息

一、政策速览：以“房住不炒”为核心，保持行业稳定

• 8月房地产政策未有大幅调整，延续“房住不炒”基调，旨在稳定市场。
• 一线城市及核心二线城市持续收紧限购和贷款政策，防止市场过热。
• 多城市出台人才引进和购房优惠措施，以吸引和留住人才，但对住宅市场影响有限。
• 农村土地规划政策强化，保护耕地和控制宅基地转让，避免城镇化建设中违规行为。

二、住宅市场：成交同比增，环比降，市场理性运行

• 40城商品住宅销售面积为2283.7万平米，同比增长18.8%，环比下降2.6%。
• 一线城市：销售面积同比增长44.0%，环比增长21.1%，市场热度不减。
• 核心二线城市：销售面积同比增长19.3%，环比下降3.1%，部分城市如武汉表现较弱。
• 普通二线城市：销售面积同比和环比均下降，市场表现不佳。
• 三四线城市：销售面积同比上升24.3%，环比下降4.1%，市场逐步回归理性。
• 去化周期整体下降，库存压力不大，市场运行平稳。

三、土地市场：供应减少，成交理性，结构性分化

• 全国土地供应规划建筑面积27102.7万平米，同比下降3%，环比下降7%。
• 土地成交规划建筑面积19269.1万平米，同比下降6%，环比下降18%。
• 一线城市：供应大幅下降，成交楼面价和溢价率上升，但流拍为零。
• 核心二线城市：供应增加，但成交楼面价和溢价率均下降，流拍减少。
• 普通二线城市：供应增加，成交楼面价和溢价率上升，但成交量小幅下降。
• 三四线城市：供应减少，成交理性，但强三四线城市表现突出，溢价率上升。

四、企业表现：销售强劲，融资成本下降，投资聚焦高能级城市

• 销售业绩：TOP200房企8月单月销售同比增长21%，累计销售同比上升2.5%。
• 融资情况：境内融资规模增长，融资成本下降；海外融资保持活跃，融资成本也有所下降。
• 投资趋势：房企在核心二线城市拿地恢复至2019年同期水平，三四线城市溢价率上升，成为房企关注重点。
• 融资分化：国企融资成本低于民企，且融资规模较大，而民企融资成本上升，融资难度加大。
• “三道红线”政策传言对房企融资造成一定压力，但龙头房企仍具备较强的融资能力。

重点城市表现

土地成交溢价率

融资情况

境内融资

• 融资规模：8月房企信用债融资规模为713.2亿元，同比增长32.1%。
• 融资成本：平均票面利率为4.8%，同比下降0.6个百分点。
• 融资类型：公司债、中期票据、超短期融资券为主要融资方式。
• 融资主体：国企占比60%，民企占比40%，国企融资成本低于民企。

海外融资

• 发行规模：8月海外债发行总额为64.5亿美元，同比增长200%。
• 融资成本：平均融资成本为7.2%，同比下降0.9个百分点。
• 融资主体：大型房企如碧桂园、融创中国融资成本较低，而中小型房企如力高集团融资成本较高。

融资与政策影响

• “三道红线”政策传闻对房企融资造成一定影响，但对财务状况良好的龙头企业影响较小。
• 未来，房企将更加注重资金管理和杠杆控制，以应对融资环境的收紧。
• 城镇化建设持续推进，房企投资重心将逐步向中西部等发展潜力大的城市转移。

企业投资与销售

• 1-8月TOP200房企拿地面积同比下降18%，拿地金额同比下降6%。
• 企业投资重心向核心二线城市和强三四线城市转移，以获取更高的利润空间。
• 销售市场呈现强者恒强趋势，TOP10房企销售金额和面积均高于2019年同期。

总结

8月房地产市场在政策调控、市场理性调整和融资环境变化下，整体趋于平稳。住宅市场成交保持增长，但环比下降，市场逐步回归理性。土地市场供应和成交均下降，但核心二线城市和强三四线城市表现较好，成为房企关注重点。企业销售业绩强劲，融资规模增加，成本下降，投资策略更加审慎，聚焦高能级城市。未来，房地产行业将继续以“房住不炒”为基调，房企需加强资金管理，提高抗风险能力，以应对行业变化。