20191106-亿翰智库-10月房地产行业月报（第16期）：银十土地和住宅市场跌幅扩大，资金不足或是最大制约因素_19页_1mb

房地产行业2019年10月研究报告总结

核心内容概览

2019年10月，中国房地产市场整体遇冷，住宅和土地市场成交均出现环比下跌，融资环境持续收紧，房企投资热情消退。整体来看，政策调控、资金压力、市场供需关系是影响市场的主要因素。

主要观点与关键信息

政策速览：行业政策箱体调整，人才引进对楼市影响有限

• 政策目标保持稳定，聚焦保障刚需、维护居民权益和人才引进。
• 供给端：增加保障性住房供给，盘活农村闲置宅基地，提升土地供应。
• 需求端：部分三四线城市放松公积金贷款政策，以支持刚需购房者。
• 人才引进：二线城市和部分三四线城市出台人才政策，但对楼市影响有限，缺乏产业支撑和经济实力的城市难以吸引大量人才流入。

住宅市场：成交环比整体下跌，产业支撑下的人才流入将形成长期支撑

• 全国商品住宅销售面积：1830.1万平米，同比上升1.5%，环比下跌9.2%。
• 一线城市：销售面积同比上升12.7%，环比下跌13.2%，北京为唯一同环比均上升的城市。
• 核心二线城市：销售面积同比上升16.8%，环比下跌10.5%。
• 普通二线城市：销售面积同比上升15.5%，环比下跌8.2%。
• 三四线城市：销售面积同环比均下滑，市场表现最为惨淡。
• 去化周期：整体环比收窄，一线城市小幅下降，其他城市多数下滑，但库存风险可控。

土地市场：市场供求量价环比跌幅扩大，资金不足是流拍增加主因

• 土地供应：全国200城合计供应规划建筑面积30719.2万平米，同比上升25%，环比上升2%。
• 土地成交：全国土地成交规划建筑面积17732.1万平米，同比上升4%，环比上升2%。
• 各能级城市表现：
  • 一线城市土地成交面积同比上升13%，环比下降31%。
  • 核心二线城市同比上升22%，环比上升5%。
  • 普通二线城市同比上升18%，环比下降1%。
  • 三四线城市同比下滑1%，环比上升3%。
• 土地成交楼面均价：环比全面下跌，一线城市和普通二线城市同比下行。
• 土地溢价率：核心二线城市和普通二线城市溢价率同环比上升，三四线城市溢价率环比下降。
• 流拍情况：普通二线和三四线城市流拍宗数大幅增加，显示房企拿地意愿下降。

企业表现：投资热情再度消退，单月融资规模腰斩

• 投资：16家典型房企1-10月拿地面积同比下降7.0%，拿地金额微升0.5%。
• 投资占比：一线城市拿地面积占比为5%，三四线城市为38%，较2018年有所调整。
• 销售：TOP100房企10月销售金额同比上升21.9%，头部房企发力抢收“银十”。
• 融资：10月房企信用债融资规模环比下降58.2%，平均融资成本下降0.4个百分点。融资渠道多元化和结构合理化有助于降低融资成本。

结构分析

政策分析

• 供给端政策强调保障性住房建设与农村土地盘活。
• 需求端政策以支持刚需为主，三四线城市政策放宽。
• 人才引进政策下沉至三四线，但对楼市影响有限，需产业支撑。

住宅市场分析

• 一线城市销售表现相对较好，核心二线城市也保持增长。
• 三四线城市销售惨淡，需时间恢复刚需和吸引人口流入。
• 去化周期整体收窄，库存压力有所缓解。

土地市场分析

• 供应量同比上升，但环比下降，尤其在二线城市。
• 成交面积同比上升，但环比下降，市场整体冷淡。
• 三四线城市流拍增加，显示资金紧张和市场信心不足。

企业表现分析

• 投资热情下降，房企更注重高价值区域拿地。
• 销售业绩稳步增长，头部房企表现突出。
• 融资环境严峻，信用债融资规模大幅减少，融资成本下降。

结论

2019年10月，房地产行业整体表现疲软，政策调控、资金紧张和市场供需关系是主要制约因素。一线城市和核心二线城市仍是房企重点布局区域，具有较强的市场抗风险能力。三四线城市虽有政策支持，但缺乏产业支撑和经济实力，难以形成有效支撑。房企在融资环境趋紧的背景下，更加注重资金回笼和理性投资，未来市场将更加聚焦于高价值区域。