20170228-华创证券-房地产行业深度研究_对三四线城市成交持续性的分析_当鬼城不再_强三线逆袭_料量价齐升_41页_1mb

行房地产总结

核心内容

近期一二线城市成交持续缩量，而三四线城市成交连续5个月放量，引起市场关注。尽管多数观点认为三四线城市成交放量是短期因素导致，如春节回乡置业、投资客外溢及12月转签约等，但我们的分析认为，三四线城市库存明显下降、需求更趋健康、信贷政策友好及棚改货币化安置等中期因素正在推动需求释放，并可能带来持续的成交增长。其中，尤其大城市周边、有产业支撑的强三线城市或迎来量价齐升。

我们上调了2017年住宅销售面积同比预测，由原先的-10%调整至-5.8%，并预判全国新开工、拿地、投资等将略好于预期，但弹性不大。因此，A股地产将继续呈现分化趋势：一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向，呈现量缩价稳；而三四线城市由于库存高、基本面和政策面正向，呈现放量价稳，我们看好大城市周边的强三线布局的高成长型房企。

主要观点

• 三四线城市成交放量超预期：在2017年1-2月，三四线城市成交面积同比分别高达+44%和+20%，远高于一二线城市的同比-26%和-24%。
• 库存下降推动需求释放：全国已开工未售库存从36个月降至21个月，三四线城市库存下降明显，其中部分城市库存已降至1年以内。
• 信贷政策友好：三四线城市按揭贷款政策对首套房优惠较大，首套首付20%+利率8.5折，二套首付30%+利率1.1倍，且首套认定标准较松，约60%-80%客户可享受首套优惠。
• 棚改货币化安置托底需求：2016年货币化安置面积达2.5亿平，占比全国销售面积的18%；预计2017年货币化安置面积达3.1亿平，占比全国销售面积的25%。
• 强三线城市表现突出：如常州、镇江、扬州等，具备较好的产业基础和人口流入，且库存下降，未来有望实现量价齐升。
• 一二线城市面临去库存压力：由于库存低、政策调控严格，一二线城市成交量减少，价格稳定，我们推荐具有资源和存量优势的房企。

关键信息

一、销售预测调整

• 2017年住宅销售面积同比：由-10%上调至-5.8%。
• 全国新开工、拿地、投资：预计略好于预期，但弹性不大。

二、信贷政策支持

• 首套房：首付20%+利率8.5折，二套房首付30%+利率1.1倍。
• 首套认定标准：较松，约60%-80%客户可享受首套优惠。

三、棚改货币化安置

• 2016年货币化安置面积：2.5亿平，占比全国销售面积18%。
• 2017年货币化安置面积：预计达3.1亿平，占比全国销售面积25%。

四、强三线城市表现

• 常州：库存降至4.5个月，预计下半年房价上涨约10%。
• 镇江：库存从22个月降至7个月，未来5年拆迁计划催生约160万平购房需求。
• 扬州：库存从20个月降至10个月，房价和地价上涨明显。

五、推荐房企

1. 强三线开发：新城控股、光明地产、华夏幸福、荣盛发展。
2. 一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建。
3. 央企整合：华侨城A、保利地产、南国置业。

评级与投资建议

• 行业评级：中性。
• 评级变动：维持。
• 投资建议：继续看好强三线开发房企，认为其有望在库存下降、需求释放和政策支持下实现量价齐升。

行业表现对比图

• 图表1：69城成交面积，一二线连续5个月缩量，三四线连续5个月放量。
• 图表2：69城成交面积占比，一二线连续5个月下降，三四线连续5个月上升。
• 图表3：2013-2017年1-2月一二三四线城市成交面积对比。
• 图表4：69城成交面积同比，14年前一二三四线城市同涨同跌，14年后出现明显分化。
• 图表5：百城价格指数同比，14年前一二三四线城市同涨同跌，14年后出现明显分化。
• 图表6：百城价格同比增速差，各能级城市房价增速差是本轮量价热度传递的关键因素。

相关研究报告

• 《房地产行业报告：对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》
• 《房地产行业报告：成交低位回升、城市分化依旧，继续看好一二线资源和强三线开发》
• 《房地产行业报告：需求端和融资端政策继续收紧，三线城市住宅成交、土地成交双双放量》

调研城市基本面比较

• 苏州：GDP高，人口流入多，人均存款高。
• 常州：工业发达，人口流入量稳定。
• 镇江：制造业较强，宁镇扬一体化推动发展。
• 扬州：产业基础稍弱，但受益于宁镇扬一体化，销售表现突出。

三线城市草根调研总结

• 苏州大区：限购导致成交量下降，但非限购区域表现良好，外地投资客占比高。
• 常州：土地供应减少，库存下降，房价有望上涨。
• 镇江：棚改货币化安置推动需求，未来5年拆迁计划带来大量购房需求。
• 扬州：库存下降，房价和地价上涨明显。

信贷政策与去库存措施

• 政策基调：因城施策、有保有压。
• 需求端政策：首套房优惠，货币化安置补贴，鼓励农民工进城购房。
• 供给端政策：减少土地供应，控制高价项目入市，限制预售证发放以促进去库存。

结论

• 三四线城市成交放量并非短期因素所致，而是中期因素如库存下降、信贷支持、棚改货币化安置等共同作用的结果。
• 强三线城市具备较好的发展潜力，尤其在大城市周边、有产业支撑的城市。
• 我们维持对A股地产的分化预期，推荐强三线开发、一二线资源及央企整合类房企。